Las 5 localidades de Bogotá donde más se vende vivienda nueva

Cada año el metro cuadrado en Bogotá se valoriza considerablemente y debido a esto son muchas las personas y familias que deciden comprar en los municipios cercanos o en otras ciudades. Este es un fenómeno que viene creciendo en la última década. Pero, aun así, las ventas de vivienda en la capital no se detienen.

En el primer trimestre de 2022 se vendieron 12.315 unidades, una cifra inferior a la del mismo periodo de 2021, con más de 13.000.

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Bogotá, siendo la capital del país, es la ciudad que cuenta con el mayor número de habitantes (más de 7,5 millones de personas) y a ella cada vez llegan más personas en busca de nuevas oportunidades. Algunas optan por arrendar, mientras otras prefieren comprar.

Y en la medida que la ciudad se ha ido expandiendo, el suelo paulatinamente se ha vuelto más escaso. De hecho, hay localidades, como Bosa, donde prácticamente no hay zonas disponibles para construir, más allá de las dispuestas por dos planes parciales que suman un poco más de 107 hectáreas. Por eso, gremios como Camacol Bogotá y Cundinamarca consideran que debido a la alta demanda y a la poca oferta los precios están subiendo.

El Dane proyecta que en los próximos 12 años la capital necesitará 1’067.000 unidades nuevas y el POT (Plan de Ordenamiento Territorial Reverdecer a Bogotá 2022-2035) plantea habilitar suelo para 1’500.000, y de esas generar 589.000 unidades. Sin embargo, según ha planteado la alcaldesa, la expectativa es que con los instrumentos que crea el plan, como el licenciamiento directo en renovación urbana de menos de una hectárea, se pueda llegar a un millón.

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Para el sector inmobiliario, el 2020 fue crítico debido al aislamiento y las restricciones por la pandemia, pero en el 2021 el panorama empezó a mejorar. El año pasado fue de reactivación para este sector, ya que en la capital se vendieron en total 50.353 unidades.

Debido a esto, el sector de la construcción dinamizó la economía en Bogotá y Cundinamarca, con una demanda de insumos de 6,9 billones de pesos y generó 201.000 puestos de trabajo en la ciudad. Sin embargo, los primeros meses del 2022 no son positivos. Las ventas disminuyeron en comparación con el año anterior.

El gremio de la construcción considera que las cifras evidencian que en el primer trimestre del año hubo una tendencia a la reducción en ventas y lanzamientos de proyectos, frente al mismo periodo del año anterior. La variación de venta de vivienda en el primer trimestre de 2022 comparado con 2021 es de -10,9 por ciento. A pesar de las cifras, Camacol dice que los volúmenes de construcción se mantienen en niveles históricamente altos, lo que -para este gremio- refleja la confianza de los hogares capitalinos.

Juan Guillermo Yunda, doctor en Planeación Urbana y Regional, explicó que de acuerdo con datos preliminares del Informe de Calidad de Vida del programa Bogotá Cómo Vamos, la ciudad viene de una muy importante crisis del sector de la construcción y del mercado de vivienda durante los años 2020 y 2021, por la pandemia. Durante esos dos períodos se alcanzaron mínimos en iniciaciones de vivienda que no se veían desde la crisis del sector en 1999-2000.

Yunda confía en que este año las cifras van a mejorar. Los datos parciales presentados por Coordenada Urbana, la plataforma de Camacol, muestran que ya hay una recuperación importante, especialmente en ventas de vivienda de interés social (VIS).

Cabe resaltar que en el primer trimestre de este año las localidades con mayores ventas fueron Fontibón (2.472), Suba (1.339), Usme (1332), Usaquén (1.255) y Bosa (976). De este grupo, Usme y Suba también lideraron el año pasado las ventas en la ciudad. Esto es el 59,9 por ciento de las ventas en los primeros tres meses.

Estas cifras corresponden a lo que se construye de manera formal, porque informalmente también está creciendo la ciudad. En los últimos años la informalidad (sin el cumplimiento de licencias y cargas) ha venido creciendo. Alejandro Callejas, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, calcula que se están produciendo en promedio de 45.000 unidades al año de vivienda VIS, de las cuales el 44 por ciento es informal (sin espacio público, ni servicios ni equipamientos).

Los estratos que registran más ventas en los últimos tres años, según datos de la Galería Inmobiliaria, son 3 y 4, que representan el 70 por ciento del total del mercado de vivienda.

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De acuerdo con cifras de Camacol, la concentración de la venta de vivienda en cinco localidades son el resultado de la respuesta del mercado, que acogió de buena manera la renovación de la oferta. Sin dejar de un lado que los incentivos del Gobierno Nacional y del Distrito en materia de subsidios han sido una motivación para que las personas se animen a comprar.

Johana Acosta, de 37 años y residente de Usaquén, explicó que esta es una de las mejores localidades para vivir porque hay muy buenas vías de como la carrera 7.ª, la avenida 9.ª, y la autopista Norte. Además, porque hay variedad de servicios, tales como restaurantes, comercios, hospitales, colegios y universidades, que hacen que vivir en esa zona sea muy acogedor.

El estudio de Oferta y Demanda de Vivienda y No Habitacionales, también de Camacol, refleja que los aspectos fundamentales a la hora de comprar son ubicación y a espacios, cercanía a zonas verdes, calidad de las zonas comunes y, claramente, el precio, el cual toma bastante fuerza en la decisión. Además, el servicio al cliente, el cumplimiento en los tiempos de entrega y la atención posventa de las constructoras también son clave en este negocio.

De acuerdo con la Secretaría Distrital del Hábitat, las viviendas que tuvieron una mayor comercialización desde 2020 al primer trimestre de 2022 fueron las de interés social. Hace dos años representaron el 74 por ciento del total de las ventas, con un precio promedio de 137'158.854 millones de pesos; en 2021, el 73 por ciento de las ventas, con un precio promedio de 148'134.704, y para el primer trimestre de 2022, el precio promedio fue de 155'570.248. Cabe señalar que el precio de venta corresponde al momento de entrega de la vivienda.

Además, la entidad resaltó que la participación en las ventas de la vivienda No VIS respecto a las ventas totales del periodo 2020 a marzo de 2022 fue del 25 por ciento. En este caso, las ventas estuvieron concentradas en los precios superiores a 300'000.000 de pesos y menor o igual a 450'000.000. Algunas superaron los 450'000.000.

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Para este año las proyecciones de vivienda en la capital son ambiciosas. De acuerdo con Camacol, se espera que se vendan 55.288 unidades, se lancen 49.868 y se inicien 39.983. “Esperamos que la reglamentación del POT avance y que se consoliden los planes parciales, estos son dos instrumentos fundamentales para el progreso de la ciudad y un motor para la reactivación económica”, puntualizó el gerente de la seccional de Camacol.

En el mismo sentido se refiere Roberto Moreno, presidente de Amarilo, quien considera que la ciudad debe avanzar en actuaciones estratégicas que permitan proveer suelo para atender la demanda de vivienda, así como la de comercio, servicios y otros usos.

Actualmente en Bogotá, la constructora Amarilo ofrece 27 proyectos en las localidades de Usme, Fontibón, Engativá, Suba y Los Mártires. 

LOREN VALBUENA

PARA EL TIEMPO

REDACCIÓN BOGOTÁ

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