Una misión por la vivienda social / Opinión

En Colombia, la importancia del sector de la construcción se debe a su capacidad para generar empleo y aumentar la producción por el encadenamiento de 34 actividades económicas requeridas para su desarrollo. De acuerdo con el reciente reporte del DANE, en el 2022 el PIB de Bogotá creció 9,9%, superando al del país (7,5%), la construcción fue de los sectores que más contribuyó en la capital su aumentó fue de 34,4% y al desagregar los dos que más crecieron fueron: obras civiles 95,4% y actividades especializadas 42% asociadas a alistamiento, acabados y redes de edificaciones.

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Uno de nuestros compromisos del Nuevo Contrato Social y Ambiental - Plan Distrital de Desarrollo, estableció entre otras dos metas desde del sector Hábitat: 1. Habilitar 90 hectáreas de suelo para proyectos de vivienda, superando al cierre de 2022 la meta con 100,92 hectáreas, este suelo son las viviendas que se construirán en los próximos 3 a 5 año, y 2. Que se dieran inicio a 50 mil viviendas de interés social y prioritaria – meta que fue esquiva para las últimas 3 istraciones de la ciudad – y que a hoy con más de 3 años de gobierno hemos superado la meta y vamos en 61 mil viviendas sociales iniciadas, tarea en la que nos concentramos desde la pandemia, trabajando articuladamente con el sector privado para reactivar la economía y el empleo.

El propósito de las políticas nacionales y distritales de vivienda social, que sin duda han contribuido a la reactivación económica de la ciudad, para nosotros tienen un propósito superior y es ayudar a producir vivienda digna y de calidad, pero también para promover mayor se han propuesto instrumentos que facilitan el cierre financiero (ahorro + subsidio + crédito) de los hogares de menores ingresos. La propiedad de la vivienda es un elemento que para las familias colombianas refleja la estabilidad y el progreso, y es sin duda una mejora sustancial en la calidad de vida de los hogares que hacen el esfuerzo de convertir este sueño en realidad.

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Para esta compromiso de cómo mejorar la posibilidad del a la vivienda, este gobierno contempló inicialmente 6 mil subsidios en el Plan de Desarrollo, pero viendo la posibilidad de contar con mayor vivienda social, en el marco de una solicitud de adición presupuestal, logramos de la mano del concejo, proyectar más de 11 mil subsidios para vivienda nueva, es así como a hoy hemos asignado más de 8.600 subsidios en lo que corrido de este cuatrienio.

Sin embargo, hay muchos hogares, en especial los liderados por mujeres que tienen barreras de por falta de ingreso suficiente para ahorrar y pagar cuota inicial además del arriendo, y entendiendo esa dificultad, creamos Mi Ahorro Mi Hogar, el primer subsidio de arriendo de Bogotá que busca que hogares en cabeza de mujeres - víctima de la violencia intrafamiliar, del conflicto armado, cuidadoras y reincorporadas - puedan ahorrar para contar con parte de su cuota inicial y además tengan apoyo para pagar su arriendo, a hoy, más de 4.500 van avanzando en su propósito de hacer posible ese anhelado cierre financiero que les va a permitir adquirir su vivienda nueva.

Sin embargo, el 2023 inició con grandes desafíos. A diferencia de la crisis del 98 donde de la mano de altas tasas de interés, un mayor nivel de endeudamiento por parte de los hogares y una pérdida de valor de la finca raíz, los hogares no lograron cubrir su deuda, teniendo como consecuencia un deterioro en la calidad de la cartera hipotecaria y la entrega la vivienda como dación en pago. Hoy derivado de las altas tasas de interés, el riesgo viene por el lado de la oferta con un incremento en los inventarios de vivienda, es decir de aquellas viviendas que no se han vendido y de aquellas viviendas que si bien ya se vendieron aún no han sido escrituradas y por tanto aún no han recibido su crédito hipotecario, y son susceptibles de desistir el negocio.

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El alza en las tasas de interés como respuesta de política monetaria para el control de la inflación dada una demanda interna elevada, busca precisamente controlar el consumo de bienes y servicios innecesarios que encarezcan la economía, y promover el ahorro. En el caso del sector de la vivienda, las tasas de interés promedio pasaron. de niveles de 9% al 17%, algunas llegando al 22% en menos de 1 año, convirtiéndose en una preocupación para el sector constructor y para los compradores de vivienda que ya se traduce en la imposibilidad de tomar créditos a las familias con menores ingresos, porque no les da su capacidad de endeudamiento y en un aumento en los desistimientos de la vivienda. Es así como algunos bancos en el mes de marzo tomaron la decisión de bajar hasta 3,5 puntos de la tasa de interés para los créditos de adquisición de vivienda VIS ofreciendo tasas alrededor del 14%.

En el caso de Bogotá, según cifras de la Galería Inmobiliaria con corte a febrero el porcentaje de ventas que han desistido es del 30%, un incremento de 11 puntos porcentuales (pp) frente a un año atrás. Asimismo, otros factores que se suman a este panorama son los incrementos en los tiempos de comercialización; la transición del programa Mi Casa Ya por parte del gobierno nacional y los costos de la construcción que hoy en el segmento residencial registra un crecimiento del 13,3% anual.

En especial, el impacto de las tasas sobre la vivienda social que hoy tiene una participación en el mercado del 78% y que se dirige a personas con ingresos bajos y medios implica generar alternativas para continuar facilitando el a la vivienda, toda vez que si las tasas de interés se mantienen altas, los pagos mensuales de los compradores de vivienda social aumentarán, esto será una barrera y generará un desistimiento de los compradores y una menor disposición a comprar vivienda, tal como lo reflejan las cifras de Fedesarrollo con un balance negativo del 48% a nivel nacional, y de las principales ciudades con un -50% en el caso de Bogotá, -48,6% en Medellín, -44% en Cali, -40% en Barranquilla y -47% en Bucaramanga.

Es por esto que, en Bogotá tenemos una gran preocupación frente a los miles de hogares que han puesto sus ahorros y esfuerzo en la cuota inicial, que vienen gestionando sus créditos y aquellos que hoy por hoy, pueden estar aplazando la idea de adquirir sus vivienda por la imposibilidad de asumir una deuda con una tasa elevada, pero especialmente los que se queden sin poder cumplir los contratos y desistiendo de la vivienda pueden en algunos casos no perder recursos económicos y en otros dependiendo de las condiciones del contrato la perdida puede oscilar entre un 10% y un 20%.

Pero esta situación no solo se limita al mercado de vivienda, al reducirse el ritmo de este, se generan impactos sobre la economía especialmente en la demanda de insumos y la generación de empleo, empleo que hoy a nivel Bogotá ocupa de forma directa a más de 190 mil personas, sin sumar los empleos indirectos de sus sectores encadenados.

Para mitigar el impacto de este panorama que se puede tornar más complejo, se requiere de la acción articulada y coordinada del gobierno nacional, los entes territoriales – en este caso Bogotá, y el sector privado constructor y financiero para encontrar salidas concretas como:

• La flexibilización su política de riesgo, de la que ya tenemos ejemplos en el transcurso de este mes, reducciones de las tasas de interés hipotecarias para créditos de vivienda de interés social que se redujeron en cerca de 3,5 puntos.

• Ampliar el plazo de entrega de las viviendas mientras permitiría a los compradores de vivienda tener más tiempo y continuar con sus pagos iniciales, como lo propone Julio Miguel Silva Salamanca ex viceministro de vivienda.

• Descuentos que compensen los costos de las cuotas de amortización. De parte de los constructores, se podrían ofrecer descuentos sobre el valor inicial de los inmuebles, ampliar los plazos de pagos de la cuota inicial y buscar nuevas fuentes de financiación para los hogares. Esto permitiría a los compradores de vivienda reducir el costo de su cuota mensual y, por lo tanto, hacer que la compra de una vivienda sea más asequible.

• Y del lado del Gobierno se podría considerar la posibilidad de implementar un subsidio de emergencia o de crisis. Por ejemplo, el Gobierno Nacional podría ofrecer a través de Findeter o el Fondo Nacional del Ahorro, líneas especiales de crédito constructor que permita refinanciar las obligaciones vigentes.

• También se podría considerar encontrar nuevas alternativas de flexibilización de financiación para los hogares que fueron rechazados por el sistema bancario similares a las usadas durante la pandemia, lo cual ayudaría también a mover el stock actual de vivienda.

Es importante destacar que la construcción es un sector contracíclico, lo que significa que puede ser un sector para enfrentar y amortiguar períodos donde el ciclo económico está a la baja o en recesión económica, pero también puede ser un motor de crecimiento y desarrollo en el país. Por lo tanto, es fundamental que los constructores sigan invirtiendo en proyectos de vivienda y planificando proyectos a largo plazo para asegurar su viabilidad económica y la sostenibilidad del sector, su empleo y encadenamientos.

La revisión de experiencias similares en otros países puede ser útil para encontrar soluciones a los problemas actuales del sector de la construcción y la vivienda. A continuación, dos ejemplos de cómo otros han abordado la problemática de los desistimientos de proyectos de vivienda en situaciones de crisis.

En España, durante la crisis económica de 2008, se registró un aumento en los desistimientos de proyectos de vivienda debido a la disminución de la capacidad adquisitiva de los compradores. Como respuesta, el gobierno español estableció un plan de protección a los compradores de vivienda que incluyó medidas como la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador en caso de incumplimiento por parte del promotor, y la regulación de la publicidad y comercialización de viviendas en construcción.

En México, durante la crisis financiera de 1994, se registró una alta tasa de desistimientos de proyectos de vivienda debido a la devaluación del peso mexicano. Para enfrentar esta situación, se estableció un programa de reestructuración de créditos hipotecarios que permitió a los compradores de vivienda mantener sus viviendas a pesar de las dificultades económicas.

Para no ir más allá en Colombia, durante la crisis de la construcción de 1998, se registró una disminución en la construcción de viviendas y un aumento en los desistimientos de proyectos de vivienda. En respuesta, se estableció un programa de subsidios para la construcción de viviendas de interés social, que permitió a los constructores acceder a recursos para la construcción de viviendas a precios asequibles.

En todos estos casos, se tomaron medidas para mitigar los efectos de la crisis en el sector de la construcción y la vivienda, y se establecieron políticas para proteger a los compradores de vivienda y a la economía asociada la construcción. Por eso nuestro llamado es a poder convocar a la acción conjunta que es la única que puede permitirnos adelantarnos y prevenir una crisis.

SECRETARÍA DE HÁBITAT