Asambleas de propietarios (I): ¿presenciales o no presenciales?

De acuerdo con lo dispuesto por la Ley 675 de 2001, los propietarios de los edificios y conjuntos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal deben celebrar su primera asamblea ordinaria reunión anual “en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y en silencio de este, dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le correspondan, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año.”

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Así lo resume la citada norma, pero los requisitos de la convocatoria, sus funciones generales y las de cada uno de los órganos de istración se enuncian también en esta y en los respectivos reglamentos de propiedad horizontal.

A pesar de que parece simple, lo cierto es que en la práctica son muchas las situaciones y conflictos que se generan, desde que el y el consejo de istración comienzan la preparación de estas reuniones, durante su celebración y aún después de que se han reunido los propietarios. El incumplimiento de las normas de forma y sustantivas puede ocasionar la nulidad de las decisiones de la asamblea.

Con el permanente propósito de orientación a los lectores, en su mayoría, es, de consejos de istración, revisores fiscales y quienes se desempeñan con diferentes cargos en los edificios y conjuntos, y a los cuales se suman propietarios y s no solo de vivienda sino de unidades empresariales o de oficinas, comerciales, turísticas, de salud o industriales, destaco en esta oportunidad algunas de las preguntas y respuestas a inquietudes planteadas en el último año y que se han aumentado en los meses recientes dada la cercanía de la convocatoria a las asambleas.

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Además de los aspectos puntuales que son incluidos en el presupuesto anual que está elaborando el para revisión previa del consejo de istración y presentación a la asamblea ¿qué otros se deben tener en cuenta?

Hay gastos imprescindibles como los relacionados con los pagos de istración, vigilancia, aseo y ascensores. Con el fin de no tener que acudir después a la imposición de cuotas extraordinarias, es necesario prever obras y gastos relacionados con el mantenimiento de cubiertas y terrazas lo cual corresponde a todos los propietarios y no como erróneamente se ha creído, que es responsabilidad de los s de estas.

Hace años hacía algunas recomendaciones para que los propietarios pudieran ejercer su derecho a participar en las asambleas y una de estas era y sigue siendo el otorgamiento de poderes a otras personas. Hoy se ha demostrado que no se debe limitar el número de poderes en los reglamentos. Por otra parte, estos pueden ser otorgados también a los arrendatarios.

Sin embargo, muchas personas que no residen en el lugar de su unidad privada o que están con limitaciones para asistir, especialmente por edad, o por motivos de salud, desean participar directamente y no a través de otra persona y por tanto es necesario buscar otras alternativas.

Considero que en la actualidad, y a partir de las medidas sanitarias por la pandemia derivada del coronavirus covid 19, uno de los instrumentos que estaban previstos por la Ley de Propiedad Horizontal pero poco se aplicaba, es la celebración de asambleas no presenciales.

Una de las inquietudes que existen actualmente consiste en que si ya no existiendo la emergencia sanitaria, aún se pueden realizar las asambleas de manera no presencial. Mi respuesta es afirmativa pues estas no se originaron en las normas transitorias de la emergencia, sino en la Ley 675 de 2001.

Los es y consejos pueden acudir directamente a la tecnología y también a empresas especializadas que cubren toda la logística para facilitar las asambleas, haciéndolas más rápidas y eficientes. Como lo he señalado en otras oportunidades, estas controlan el ingreso, verifican asistencia, utilizan dispositivos electrónicos para verificar el quórum y hacer el voto electrónico, alquiler de audio y video, alquiler de computadores, grabadoras y demás requeridos.

Al igual que en todos los casos en que se utiliza la tecnología, se debe tener cuidado de observar estrictamente la Ley.

Además:

- Asambleas de propietarios (II): convocatoria, asistencia y orden del día

- Asambleas de propietarios (III): multas, morosos y otros aspectos

- Asambleas de propietarios (IV): cosas que no se pueden decidir

- Asambleas de propietarios (V): cuotas, renuncias y otros temas

- Asambleas de propietarios (VI): requisitos para ser elegidos y otros aspectos

- Asambleas de propietarios (VII): impedimentos, orden del día y otros temas

Nora Pabón Gómez

Abogada - Asesora externa

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