Cuando un solo propietario no quiere vender

“Soy agente inmobiliario. He liderado algunas iniciativas para vender un edificio de apartamentos o de oficinas en su totalidad. Para esto, naturalmente, deben estar de acuerdo el 100 % de los copropietarios. Y en la mayoría de los casos, aparece un copropietario que o dice que no quiere vender, o dice que sólo vende si le pagan una suma exorbitante de dinero. Aquí lo que veo es un choque de trenes. Por un lado, está el derecho a la propiedad privada. Por el otro lado, está la primacía del bien general sobre el bien particular.

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Respuesta.

La única forma de adquirir un edificio o conjunto constituido en propiedad horizontal es mediante la compra de cada una de las unidades privadas y por consiguiente de los bienes comunes proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad. Es cierto que muchos negocios inmobiliarios se suspenden, se demoran en comenzar o se mantienen largo tiempo en etapa de preventa o bajo fiducia de parqueo , solo porque un propietario se niega a vender su unidad privada . La manera de lograr la adquisición de todas las unidades después de intentar y lograr un acuerdo con el respectivo propietario, es como consecuencia de la extinción del régimen de propiedad horizontal, lo cual sucede en los casos contemplados en el artículo 9º de la Ley 675 de 2001, que son la destrucción total o parcial de la edificación en la proporción y condiciones mencionadas por la norma, por la decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad de los bienes de dominio particular ( con aceptación escrita de los acreedores con garantía real) y por la orden de autoridad judicial o istrativa. De tal manera, que cada caso deberá ser analizado con base en este marco jurídico. Por último, la negociación se puede intentar primero por otro de los propietarios o con la intervención de estos.

Son varias las normas y los temas que deben ser analizados para solucionar este caso. Lo primero que recomiendo es que el , una vez averigüe y confirme los hechos y los informe al consejo de istración, con la autorización de este o de la asamblea , según lo establezca el reglamento de propiedad horizontal, contrate a un ingeniero civil , con preferencia y si es necesario, de estructuras, a un arquitecto y a un abogado experto en temas de derecho civil e inmobiliario.

Ello en razón de que se debe indagar la afectación de la estructura, la magnitud de los daños producidos, la forma de restaurar o de reconstruir el muro, el perjuicio para el edificio y cada una de las unidades privadas, especialmente las colindantes, así como de los demás bienes comunes, entre otros factores.

Por otra parte, se trata de un muro común esencial, según el consultante, y por tanto esto se debe confirmar con la licencia de construcción ,los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal , cuadros de áreas y reglamento de propiedad horizontal.

El propietario que hizo la obra, a través de su contratista, pudo realizar la demolición sin pensar no solo que estaba atentando contra la seguridad del Edificio y sus ocupantes, sino incurriendo en violación de las normas urbanísticas y de policía y del reglamento de propiedad horizontal, ya que no solo se trata de su unidad privada sino de una reforma que incluyó bienes comunes y que por tanto así no se tratara de un bien común esencial requería en todo caso de una licencia de construcción ( modificación) y de la aprobación de la asamblea de propietarios. En consecuencia, debe también acudirse a los mecanismos de solución de conflictos y si es el caso , imponer las sanciones contempladas en el Reglamento, sin perjuicio de las acciones policivas y civiles que procedan.