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¿Es legal que su arrendador le exija un depósito? Lo que todo inquilino debe saber antes de dar su dinero

• EL TIEMPO habló con el abogado Miguel Ángel Pérez Palacios, quien aclaró cuándo estos depósitos son legales.

• El único tipo de depósito permitido por la ley es aquel destinado a garantizar el pago de los servicios.

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Vanessa Pérez Castellanos

PERIODISTA21.04.2025 15:17 Actualizado: 22.04.2025 03:06

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En Colombia, sigue siendo común que algunos arrendadores exijan depósitos de dinero como condición para alquilar una vivienda, ya sea un apartamento o una casa, bajo el argumento de tener un ‘comodín’ en caso de daños al inmueble. Sin embargo, esta práctica, aunque suele ser común, tiene sus condiciones para considerarse legal.

Ante ello, EL TIEMPO habló con el abogado procesalista Miguel Ángel Pérez Palacios, quien aclaró cuándo estos depósitos son legales, cómo deben hacerse y qué puede hacer un inquilino si enfrenta esta exigencia o incluso, no le devuelven su dinero.

(También: Usufructo de una propiedad en Colombia: ¿en qué consiste esta figura jurídica en el país?)

¿El dinero debe ser solicitado y manejado por el arrendador?

La primera pregunta que surge ante este tema es si realmente es legal la exigencia de un monto establecido por el mismo arrendador, pero esta práctica está expresamente prohibida por la Ley 820 de 2003.

"El arrendador no puede exigir depósitos para garantizar el cumplimiento del contrato, eso está prohibido por el artículo 16 de la Ley 820 de 2003", enfatizó Pérez Palacios.

El único tipo de depósito permitido por la ley es aquel destinado a garantizar el pago de los servicios públicos domiciliarios, y su manejo debe seguir un procedimiento específico.

Ante ello, Pérez también explica que este tipo de depósito no debe ser cobrado por el arrendatario, lo que quiere decir que la persona que arrienda su inmueble no debería recibir dinero ni manejarlo a su antojo.

¿Cómo funciona y cómo se calcula el depósito para servicios públicos?

"El dinero no debe quedar en manos del arrendador. El arrendatario debe hacer el depósito directamente ante la empresa de servicios públicos, indicando que va a firmar un contrato de arriendo", señaló.

Al finalizar el contrato, el inquilino debe notificar a la empresa, que verificará si hay saldos pendientes. Si todo está al día, se le devuelve el dinero. En caso contrario, la empresa se cobra de ese fondo.

Según Pérez Palacios, el monto máximo que puede exigirse como depósito de servicios públicos también está regulado. "El Decreto 1077 de 2015 establece que se debe tomar el promedio de los tres últimos meses de facturas de servicios, aumentarlo en un 50% y multiplicarlo por dos. Es decir, se calcula aproximadamente tres veces el valor mensual de consumo", explicó el abogado.

Además, recalcó que el dinero depositado está protegido: "El arrendador no puede disponer de ese dinero en ningún momento, ni siquiera al finalizar el contrato. Solo la empresa de servicios puede determinar si hay cobros pendientes".

Los servicios están caros varias ciudades de California. — Solo le pueden pedir depósito para pago de servicios. Foto:iStock

(Además: ¿Cómo terminar el contrato de arriendo por incumplimiento del arrendatario?)

¿Qué puede hacer un inquilino cuando le piden un depósito ilegal?

Los depósitos ilegales son una práctica extendida, aunque sancionable. "Muchos arrendadores piden dinero en efectivo para cubrir posibles reparaciones o servicios no pagados, pero eso va en contra de la ley", advirtió el abogado.

En estos casos, el inquilino tiene varias vías de acción. "Puede denunciar ante la Alcaldía local, que es la autoridad encargada de la inspección, vigilancia y control de los contratos de arriendo. Allí se pueden imponer sanciones istrativas y multas al arrendador", explicó.

En situaciones más complejas, el arrendatario puede acudir a la vía judicial.

"Es posible demandar la devolución del depósito ilegal y, si corresponde, pedir una indemnización por perjuicios. Además, puede ejercer el derecho de retención sobre el inmueble hasta que se le devuelva el dinero", aseguró el abogado.

El experto también aclara que no es necesario tener un contrato escrito para hacer valer los derechos. "Si se entregó un depósito sin firmar contrato, igual se puede reclamar la devolución. Se debe demostrar la existencia del contrato mediante pruebas como mensajes, recibos de pago, consignaciones o testigos".

Las ciudades que incrementaron el valor de los arriendos por encima de la inflación. — El arrendatario puede acudir a la vía judicial. Foto:iStock

Recomendaciones para inquilinos primerizos

Pérez Palacios ofrece una serie de recomendaciones clave para quienes van a firmar un contrato de arriendo por primera vez:

• Revise cuidadosamente el contrato. No debe firmar nada que exija depósitos ilegales.

• Siempre que sea posible, haga el contrato por escrito, mejor aún si es ante notario.

• Si el arrendador insiste en exigir un depósito ilegal, no dude en denunciar ante la Alcaldía. Hay mecanismos para proteger sus derechos.

El abogado concluye con un llamado a la información y la acción: "Es importante que los arrendatarios conozcan sus derechos y no permitan que los obliguen a entregar dinero fuera de la legalidad. La ley está de su lado".

¿Cuáles son sus obligaciones como inquilino? Esto dice la ley

Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

VANESSA PÉREZ

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