¿Le pueden restringir el uso de los bienes comunes o cambiar parqueaderos en los conjuntos?

Comentarios sobre usos de bienes comunes y servicios. Además de modificaciones en los parqueaderos.

Puede la istración de un edificio generar restricciones de comunicación y entrega de documentos, domicilios varios, por falta de pago de cuotas de istración a un propietario

Aunque la Ley 675 de 2001, consagra la sanción de restricción del uso de ciertos bienes comunes no esenciales, por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias , no prohíbe que pueda ser aplicada en caso de no pago de las cuotas del valor de expensas ordinarias y extraordinarias y en la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se incluye la citada sanción por el hecho indicado de incumplimiento del reglamento en este aspecto . Ello ha sido analizado por la Corte Constitucional en varias ocasiones y lo que ha dicho es que se puede imponer la medida pero no en los casos en que se violen los derechos fundamentales o se trate de bienes y servicios esenciales. En una ocasión la Corte manifestó:

“En conclusión, las juntas as de los conjuntos residenciales pueden adoptar las medidas que juzguen necesarias para garantizar la seguridad, existencia y conservación de las zonas comunes de la propiedad horizontal, para lo cual podrán cobrar las expensas indispensables para su mantenimiento y sancionar a quienes no atiendan su pago respetando, en todo caso, la dignidad de los moradores y sus condiciones mínimas de existencia” en esa oportunidad se refirió al caso de la suspensión del uso de los parqueaderos de visitantes y de las piscinas a varias personas que adeudaban cuota de istración manifestando que en esos casos concretos no se desconocían derechos fundamentales de los propietarios y residentes. ( Sentencia T-596 de 2003) .

Una Sentencia muy orientadora y útil aunque fuera emitida el mismo año de expedición de la Ley 675/01 es la SU-509 de 2001 en la que recogiendo varias sentencias, hace relación a bienes y servicios específicos en los cuales no se podría

suspender el uso de bienes o servicios comunes. Por ejemplo el de citofonía en ciertos eventos, el de la portería, o no recibir la correspondencia lo que es diferente a clasificarla. El estudio juicioso o la obtención de asesoría legal en cada caso y la consulta de la jurisprudencia una vez verificando lo establecido en los reglamentos, es conveniente antes de imponer alguna sanción. En todo caso la Ley es muy estricta en que se deben respetar los derechos especialmente del debido proceso y de defensa así como seguir el trámite señalado en cada reglamento.

Es necesario recordar que los órganos que imponen sanciones sólo son el consejo de istración o la asamblea según el caso. Igualmente el sancionado puede ejercer su derecho de contradicción exponiendo sus argumentos o impugnar la decisión judicialmente.

“Vivo en un edificio de 13 apartamentos con dos parqueaderos de visitantes que hace muchos años con el beneplácito de la asamblea y el consejo han sido arrendados a dos propietarios de apartamentos con el fin de obtener recursos adicionales para el edificio, Llegó un nuevo propietario que se opone a dicha práctica e insiste en que deben quedar libres para el uso de visitantes. ¿Con aprobación de la asamblea se pueden seguir arrendando o va en contra de la ley?

Si bien la Ley permite la explotación de los bienes comunes, estos deben ser utilizados para el uso aprobado por la licencia de construcción. En este caso se estarían destinando los estacionamientos para fines diferentes, por lo cual el nuevo residente tiene razón en que estas zonas deben ser restituidas para el uso previsto en los planos, en la licencia y en el reglamento de propiedad horizontal Las decisiones de la asamblea deben respetar las normas urbanísticas.

“La Dra. Pabón en uno de sus artículos dice que los parqueaderos de visitantes no pueden ser alquilados de forma permanente a los propietarios, pero aun así, el del conjunto los alquila para los propietarios. ¿Es legal?”

Es la asamblea el órgano que de acuerdo con las normas y el reglamento de propiedad horizontal puede regular el uso y goce de los bienes comunes, requiriendo un quórum decisorio calificado de por lo menos el 70% de los coeficientes de copropiedad cuando se aprueben cambios de los bienes comunes, que afecten su destinación o impliquen una sensible disminución de su uso y goce. El no está facultado para permitir directamente la explotación de los parqueaderos y menos cuando no cumple con las normas, al asignarlo al uso exclusivo de determinado propietario. Se debe informar al Consejo y a la asamblea de esta irregularidad para que todos los propietarios y residentes puedan usarlos de acuerdo con el reglamento.

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