Día a día, comité tras comité, los nuevos afanes de los constructores

Ajustar precios para lograr el cierre financiero de los proyectos de vivienda, mirar materiales nacionales, claro, de buena calidad, pero que permitan tener unos incrementos bastante controlados, y lograr eficiencias en las obras, son algunos de los puntos evaluados diariamente por las personas que tienen a su cargo la planeación de los desarrollos de vivienda en las firmas constructoras de Colombia.

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Andrés Arango, socio fundador de Urbanum, es uno de ellos: “Las construcciones y las ventas que hacíamos a un costo determinado, ahora están impactadas por la inflación, el precio del dólar, las tasas de interés y la expectativa de la reforma tributaria, entre otros temas que han pegado fuerte. Ante esto, los riesgos y las posibles soluciones se están dando día a día, comité tras comité, siempre respetando lo prometido a los compradores, pero con cambios propios de una volatilidad que no se había visto antes”.

El directivo recuerda que “antes se trabajaba con un propósito y una estrategia mirando al frente, sin distracción. Sin embargo, lo que sucede en el mundo y en el país hace que todo sea diferente. Aunque el propósito no cambió, todo era lineal y convergente; hoy, es lateral y divergente. Así de simple, así de real”, explica el empresario, quien define la situación con esas frases.

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Para muchos representantes del sector edificador, esto significa acostarse con una decisión y levantarse con la novedad de que tienen que ajustarla o tomar otra, lo que, al final, es desgastante. Una de las soluciones, en medio de la incertidumbre, es comprar insumos nacionales y, en algunos casos, modificar las especificaciones, sin deteriorar la calidad de lo que se ofrece.

Por ejemplo, es común que sin cambiar la distribución de los elementos y los diseños de los inmuebles se ajusten temas con las compañías proveedoras (las luces, la ventanería, la modulación del material, etc.), y la cuestión es más complicada con los importados.

A esto hay que sumarle la decisión de manejar precios ‘flotantes’ para los nuevos clientes, con fórmulas y estrategias ajustadas a lo que está sucediendo. Incluso, hay constructoras trabajando los valores de las viviendas de estratos medio-alto y alto en salarios mínimos, con corrección basada en lo suceda en el 2023, que, de todas formas, aún es impredecible.

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En la misma línea, el presidente del Grupo Oikos, Luis Aurelio Díaz, asegura que, sobre todo, en el caso de la vivienda de interés social (VIS) las negociaciones de la tierra se deberán ajustar y ser de menor proporción o porcentaje para que los proyectos tengan un buen cierre. Igualmente, coincide con Arango en que se deben elegir y optimizar los materiales nacionales de buena calidad, y en que, definitivamente, la planeación de los proyectos manejará otras condiciones.

En el segmento VIS, Díaz recuerda que por ley hay unas especificaciones mínimas de habitabilidad. Por ejemplo, se debe entregar con un baño enchapado útil y una cocina que tenga equipo de gas, entre otros, lo que no permite reducir o hacer cambios sustanciales, que a veces sí se realizan en las viviendas de rangos medio-alto y alto (No VIS), claro, sin impactar lo que se entrega.

Igualmente, vale recordar que sobre los costos de construcción el Dane maneja mensualmente un informe muy valioso que ha servido de guía al sector. Por ejemplo, el más reciente reveló que en septiembre, la variación del año corrido fue de 9,22 por ciento, en comparación con diciembre de 2021; además, que, según el tipo de vivienda, el mayor incremento se presentó en No VIS (9,10 por ciento).

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Sin embargo, aunque es una referencia, la realidad es que el impacto va más allá del mes, porque, como lo dijo el socio fundador de Urbanum, los riesgos y las posibles soluciones se están dando día a día, comité tras comité, porque ahora los afanes del sector se viven 24/7.

Gabriel E. Flórez G.

Especial para EL TIEMPO

@GabrielFlorezG