Mercado hipotecario y espacio terrenal

En finca raíz argumentan que un tema crucial de la valorización hipotecaria proviene de la ubicación del bien. De allí el mantra de “location and location”. Por ejemplo, el prémium de expendios de café ubicados en salidas de metros en grandes ciudades proviene de capturar el tránsito peatonal de quienes buscan una bebida antes de ubicarse en su escritorio.

Aquellos inmuebles con buena ubicación mantenían un favorable diferencial (antes de la crisis de Lehman) respecto a las inversiones en los bonos de renta fija. Sin embargo, las inversiones hipotecarias han sufrido graves reveses, especialmente en aquellas zonas masivas (donde estalló el ‘sub-prime’). Dado que valor de su deuda superó el de la vivienda, la mejor solución fue entregarlas como bien en dación de pago. Esta situación se corrigió lentamente (2012-2016), tras años de purgar la inflación de activos hipotecarios.

Pero después vendría un segundo golpe hipotecario asociado a la pandemia (2020-2021), ahora focalizado en las oficinas por causa del trabajo remoto. De hecho, ya venía cayendo en términos relativos la demanda por tales inmuebles al desarrollarse esquemas de arrendamiento por hora. Y, ante la sobreoferta del ciclo anterior, los arrendatarios optaron por romper contratos de largo plazo, proceder a pagar sanciones, y así achicaron sus altos costos.

Estos ciclos suelen venir alimentados por erradas políticas de Estado que impulsan el ‘motto’ de ‘país de propietarios’, generando la falsa ilusión de que para muchos sería negocio entrar a comprar vivienda, aun con cuotas iniciales tan bajas como del 10 % del valor inmobiliario. Esta ilusión fue alimentada por muchas entidades financieras a nivel global al crear el espejismo de las “cuotas mensuales supermínimas”. No obstante, unos 3-5 años después esas cuotas se ajustaban drásticamente para empezar a abonar a capital. Y era entonces cuando se generaba el descalce entre los ingresos de los hogares y las nuevas cuotas alimentadas también por las alzas en tasas de interés flotantes del nuevo ciclo económico.

Afortunadamente, tanto gobiernos como sistemas financieros parecen haber aprendido la lección y ahora se exigen cuotas mínimas del 30 %, evitando saltos abruptos en las cuotas y se tienen opciones de tasas de interés fijas. Así, la práctica global va dejando claro que el mundo de propietarios de vivienda continuará fluctuando entre solo 30 %-50 % de la población. Aun en los países desarrollados, es común encontrar que el grueso de la población vive en arriendo, al ser muy costosa (incluyendo Suiza y los nórdicos).

En los países desarrollados el endurecimiento del marco regulatorio de vivienda y la escasez de las áreas disponibles han generado un grave problema estructural de nuevas generaciones con serias dificultades para hacerse con una vivienda. Las situaciones más dramáticas en materia de costos de vivienda ocurren en California, donde por primera vez en años se tiene una salida neta de población yéndose hacia Florida y Texas, donde la regulación es menos exigente y los terrenos más abundantes.

Y en el caso de Londres se ha vuelto emblemático el costo de la vivienda también por exigente regulación, afluencia de pudientes hogares asociados a países exportadores de petróleo y la escasez de terrenos para vivienda (abundando allí los parques). Por eso no debe extrañarnos que ahora se esté afectando la regulación referida a los extensos cementerios, donde aquellos con más de 75 años de fallecimiento deben ‘pensar’ en abrirle un cupo terrenal a la nueva clientela de difuntos. Pero eso sí, salvaguardando el mausoleo de Karl Marx, pues mal que bien fueron él con David Ricardo quienes anticiparon que el mercado de la tierra era una de las aristas fundamentales del capitalismo dinámico. Luego la opción de vida terrestre en mausoleos seguirá siendo solo para los acomodados, el resto tenemos la opción del crematorio.

SERGIO CLAVIJO

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