No hay una crisis, sino que en 2021 y 2022 hubo una burbuja, dice ministra de Vivienda

La fuerte contracción que registró el sector de la vivienda el año pasado, cuyas ventas de unidades nuevas cayeron cerca del 45 por ciento, con solo 130.851 colocadas, según datos de Coordenada Urbana de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), no puede ser considerada como una crisis de esta industria, sino más bien una corrección del mercado, luego del rebote significativo registrado en el 2022, cuando se vendieron más de 237.400 viviendas; "pero que el año pasado retornó a niveles de años anteriores", le dijo a EL TIEMPO Catalina Velasco Campuzano, ministra de Vivienda.

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"A mí me gusta ver el panorama en una línea de tiempo un poco más larga", precisó la responsable de la cartera de Vivienda, al señalar que, si se mira la diferencia de ventas del 2022 al 2023, "esto se acabó", dijo.

Pero si se analiza en una mayor perspectiva, se observa que hasta el 2019, porque en el 2020 fue la pandemia, se tenía la estacionalidad del sector con ventas entre 110.000, 185.000, 174.000 y 200.000 viviendas vendidas.

Pero según la funcionaria, lo que pasa en el 2021 y el 2022 es que se venden una cantidad de vivienda. "Hay que recordar que a este sector lo determina la demanda y no la oferta, gente con capacidad de compra. Uno puede vender un millón, pero si las familias no tienen como pagar las cuotas (...) lo que se ve (en esos años) es una burbuja, que se compensa con el 2023, una caída que pareciera un desastre", comentó Velasco Campuzano al explicar, con cifras en mano, lo que ha sido el desempeño del sector en los últimos años.

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Con la palabra burbuja se nombran los episodios de compras de activos, como vivienda, cuando las personas buscan especular con ganancias en plazos cortos por los precios al alza, e incluso toman créditos para entrar en esa especulación.

Se recuerda, por ejemplo, la crisis financiera global del 2008, empujada por la especulación en países como Estados Unidos o España. En Colombia, una situación similar se vivió en 1999, con la pérdida de la vivienda de cientos de miles de familias en la crisis del Upac.

Sobre la situación actual, la ministra dice que en iniciaciones de vivienda hay un fenómeno similar de caída, en el mismo periodo analizado, pero advierte que las iniciaciones del 2023 vuelven a estar en el mismo nivel de los años anteriores.

"Si se quitan los números que son atípicos (datos del 2021 y 2022) hay una estacionalidad", dice, al precisar que en materia de generación de empleo no se ve mayor variación, este se mantiene estable. "Uno no ve que se acabó el mundo. Lo que hubo fue un exceso de ventas en el 2021 y 2022, unas iniciaciones y un empleo estable, luego no tenemos una catástrofe", insiste.

Pero la lectura que constructores y expertos le dan a la situación por la que atraviesa la industria de la vivienda es muy distinta. De hecho, no comparten la visión de la funcionaria de que esta coyuntura sea el resultado de una burbuja, sino más bien de una confluencia de choques que impactaron el desempeño del sector.

"El crecimiento del sector no es resultado de una burbuja", comenta el presidente de Camacol, Guillermo Herrera, quien sostiene que las ventas han crecido de manera estable durante una década producto de buenas políticas públicas y un crecimiento económico promedio del 4,4 por ciento (sin la pandemia) que se ha visto reflejado en mejoras en los ingresos de los hogares.

"El año pasado las ventas registraron la caída más grande desde la 'Crisis de la Upac' y acumularon 19 meses consecutivos de variaciones negativas. Tanto las altas tasas de interés, como los cambios en la política pública de vivienda, explican esta caída", explica.

Y si bien el presidente de Camacol prevé que este año habrá un mejor panorama en materia de tasas de interés, sostiene que "para lograr un 'rebote' de crecimiento se requiere mayor inversión pública con más cupos de subsidios para que los hogares de menores ingresos y de clase media puedan acceder al mercado formal. Reconocer lo complicado de la situación actual es fundamental para poder abordarla".

José Ignacio López, presidente del centro de estudios económicos Anif, considera que "en algún momento se tuvo una aceleración muy fuerte del sector que sería muy difícil de mantener", por lo que cierto nivel de desaceleración del sector era esperado y hasta justificable, lo que no significa que la caída haya sido bastante abrupta. 

En opinión del economista, el sector sufrió una suerte de choques simultáneos que lo llevaron a donde está hoy. "No solo fue el tema de los subsidios y el costo de los insumos, también hubo un tema de elevadas tasas de interés y la confluencia de esos choques sí ha hecho que la desaceleración sea mucho más aguda de lo que se anticipaba".

De ahí que cada vez son más las voces que se unen al llamado al Gobierno para que se busquen los mecanismos que permitan atenuar esta situación derivada de esos choques.

"Creo que más allá de una desaceleración normal y anticipada, sí ha habido caída de la actividad mucho más abrupta y de ahí que el reclamo de los jugadores sea legítimo. Es importante resaltar, no obstante, que Colombia es un país que en esa materia todavía tiene muchas necesidades, hay un déficit habitacional enorme", puntualizó el directivo de Anif.