Bogotá: residentes de La Perseverancia denuncian alarmantes reducciones en el avalúo catastral de sus viviendas y temen perderlas en medio del auge del desarrollo

El centro de Bogotá se ha caracterizado por ser la combinación entre casas antiguas, de corte colonial, y balcones floridos que contrastan con rascacielos de oficinas, bancos y modernos apartamentos. En el medio de ese paisaje se ubican algunos de los barrios más tradicionales de la capital del país, como La Perseverancia, en la que hoy sus habitantes están viendo amenazadas sus viviendas por cuenta de una súbita reducción del avalúo catastral y la agresiva expansión urbanística. 

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'La Perse’, como le dicen sus habitantes, es un tradicional barrio de la localidad de Santafé que conserva los esfuerzos de los obreros que llegaron en 1910 a ese sector del centro de Bogotá. En las fincas cercanas a la antigua fábrica de Bavaria, compradas entonces por el dueño de la empresa, los empleados construyeron las primeras viviendas. Hoy, más de cien años después, esas calles y casas siguen siendo habitadas por los hijos de los fundadores de La Perseverancia que sienten el riesgo de desaparecer.

A su alrededor conviven con los barrios San Martín, La Macarena y el Centro Internacional, que son conocidos por la construcción de torres de apartamentos, centros comerciales e importantes vías como la carrera séptima o la calle 26. Por esta razón, el valor para adquirir una casa, un apartamento, una oficina o un local es cada vez más alto. 

Todo lo contrario ocurre en la Perseverancia donde sus vecinos denuncian que, en los últimos años, sus propiedades han venido sufriendo una reducción significativa en el valor del avalúo catastral que llega los primeros meses del año junto con la información tributaria.

En diálogo con EL TIEMPO, Priscila Millán, presidenta de la Junta de Acción Comunal (JAC) de La Perseverancia, denuncia que se han presentado más de 50 casos en los que el avalúo catastral por año ha venido disminuyendo. “Predios que el año pasado estaban avaluados, por ejemplo, en 100 millones de pesos, este año están en 30 millones”, asegura la líder.

Uno de los casos de mayor indignación entre la comunidad es el de una vivienda construida en un predio de 345 metros cuadrados. Tal como lo constató EL TIEMPO, el valor del avalúo catastral de esta propiedad de dos pisos llegó a alcanzar los 275,402,000 pesos en 2021. Para 2023, el valor disminuyó a 193,424,000 pesos y en 2024 se le informó a su dueño que el predio está ahora avaluado en 36,871,000 pesos.

Este caso es uno de los más graves entre los afectados del barrio, pues actualmente el metro cuadrado de esa vivienda está avaluado en 107 mil pesos como valor de referencia, cuando en su mejor momento alcanzó los 800 mil pesos.

Sin embargo, en comparación con otros predios similares del sector, el metro cuadrado puede alcanzar 1.275.000 pesos, diez veces más que el del propietario del predio mencionado. Como el anterior, la JAC ha recibido las denuncias de predios que, incluso, alcanzan un valor catastral de 17 millones de pesos, cuando el año pasado estaba cerca de los 100 millones.

Esa es la principal amenaza que sienten los habitantes de La Perseverancia, pues el centro de Bogotá figura cada día como uno de los principales puntos de desarrollo inmobiliario y proyección urbanística. En los barrios vecinos, ya existen más de cinco nuevos proyectos de vivienda, sobre todo apartaestudios, construidos en los últimos años en el que el metro cuadrado supera los cinco millones de pesos.

Los valores que reposan en los registros catastrales no se acercan al valor comercial que piden los propietarios. Según Luis Eduardo Ruiz, habitante del barrio, la mayor incertidumbre es pensar a dónde irán en caso de que tengan que vender su propiedad. “Nuestros padres construyeron la casa y nos la dejaron. Hoy el Estado nos dice que vale 50 millones de pesos. Dígame con esa plata, ¿dónde se puede conseguir algo en Bogotá o para dónde se va uno?”, aqueja Ruiz.

Para la reclamación de esta situación, los vecinos denuncian que el proceso puede llegar a ser costoso y demorado al solicitarles procedimientos como el levantamiento topográfico del predio y fotografías aéreas, que podrían costarles hasta 3 millones de pesos dependiendo del número de pisos. “Un adulto mayor, que vive en estrato dos, cómo va a conseguir y a pagar esos estudios. Están obligando a la gente a meterse en un litigio para recuperar su derecho a una justa valoración de su predio”, manifiestan Fernando y Priscila, de la JAC.

EL TIEMPO consultó a la Unidad istrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) acerca de estos procedimientos y le confirmaron al medio que los propietarios pueden realizar la reclamación adjuntando evidencias más accesibles como fotografías tomadas con sus teléfonos, no necesariamente con recursos profesionales. Así, se pueden abrir procesos de revisión que podrían modificar el valor del avalúo por el que reclaman.

Además de la problemática con el valor de los avalúos catastrales, los habitantes del barrio señalan que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) 2022-2035, propuesto en la istración de Claudia López, dividió el barrio en dos polígonos.

Se trata de la creación de las 33 Unidades de Planeamiento Local (UPL) que quedaron fijadas en los decretos 573 y 574 de 2023, mediante los que el distrito incluyó, entre otras, la UPL Cerros Orientales que abarca desde la localidad de Usme, al sur de Bogotá, hasta Usaquén, extremo norte de la ciudad; y la UPL Centro Histórico que incluye zonas de las localidades de Santafé, La Candelaria y Los Mártires.

Esta última comprende seis cuadras de lo que es la nueva Perseverancia 1, entre las calles 31 y 33 y la avenida Circunvalar hacia los cerros, ubicadas en la UPL Cerros Orientales, mientras que el resto del barrio quedó en la UPL Centro Histórico.

El principal problema lo han vivido los propietarios de las casas en las seis manzanas mencionadas, pues desde que los ubicaron en dicha zona, que ahora conforma el sector rural de Bogotá, manifiestan que han tenido que tramitar permisos para que sus viviendas puedan existir en esta zona del Plan de Manejo Ambiental. 

“En teoría, en los cerros orientales no se puede construir. Por eso, tememos que los proyectos de gran impacto terminen por desaparecer las viviendas de esa manzana”, cuenta Fernando, miembro del comité de viviendistas de la JAC.

Catastro le confirmó al medio que la devaluación de sus predios efectivamente responde a la creación de las nuevas UPL firmadas dentro del POT. Puntualmente, los predios que se encuentran dentro de dichas manzanas pasaron a ser suelo protegido dentro de un área rural. Bajo esta categoría, los predios "tienen restringida la posibilidad de urbanizarse, por ello su avalúo catastral es inferior al de los predios sin esta restricción" declaró la entidad. 

Además, reclaman que esta separación afecta el tejido social del barrio, en el que la identidad de sus habitantes sigue muy arraigada al sentido obrero. “Históricamente hemos sido una sola comunidad y no queremos que se nos divida territorialmente”, explica Millán quien además advierte sobre la posible desaparición de un territorio que cumplió 114 años.

Sin embargo, la JAC explica que esta no es la primera vez que el barrio sufre transformaciones, pues una de las más importantes fue la adjudicación de la tradicional Plaza de mercado La Perseverancia al barrio vecino La Macarena, que se ubica más cerca del centro histórico y turístico de la ciudad.

Precisamente, la avenida Circunvalar, que desde el año pasado con la modificación de las UPL divide el barrio en dos, tiene proyectada una construcción que extenderá su llegada desde el centro hasta el sur de la ciudad. Este proyecto es conocido como la avenida Los Cerros y tiene su origen en la década de los 90, cuando se propuso como vía que conecte el centro de Bogotá con las salidas norte y sur de la ciudad.

Aunque no está considerada dentro de las obras prioritarias de este POT, el alcalde Carlos Fernando Galán explicó mientras estaba en campaña que era una vía que quería desarrollar para poder ofrecer alternativas de movilidad.

“Es generar una nueva conexión para Bogotá en el suroriente hacia el centro que hoy la ciudad no tiene”, dice el hoy alcalde.

En los vecinos hay incertidumbre de que las devaluaciones en el valor de sus predios se deban a que las entidades quieran desarrollar esta avenida u otros proyectos que los obliguen a vender las viviendas a precios mucho menores que los valores comerciales.

“Esas devaluaciones irregulares nos hacen pensar que el Estado quiere comprarnos los predios a un precio de casi 100 mil pesos por metro cuadrado y, luego, cuando se desarrolle el proyecto, valorizar ese sector”, afirma Fernando.

Desde Catastro, confirmaron que sobre dicha UPL y, puntualmente, la zona de la Perseverancia 1, la normativa vigente prohíbe la construcción de nuevos proyectos urbanísticos, pues allí se busca la preservación y conservación de los recursos naturales en el desarrollo de la ciudad. 

Frente al problema, los habitantes radicaron ante Catastro la solicitud de aclaración de la devaluación de sus viviendas. Desde la JAC le confirmaron a EL TIEMPO que están a la espera de la respuesta oficial y dependiendo de esta convocarán manifestaciones y otras acciones colectivas de reclamación. 

Aunque algunos propietarios no se muestran ajenos a la idea de vender su predio, afirman que no aceptarán ninguna oferta que se ajuste al valor catastral, sino que se ajustarán a los valores comerciales reales para, al menos, tener dónde comprar una nueva vivienda en otro sector de Bogotá. 

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NICOLÁS DÍAZ MALPICA

Escuela de Periodismo Multimedia EL TIEMPO