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Reserva Thomas van der Hammen en Bogotá: arranca mecanismo de transferencia de predios

La estrategia facilita a la Alcaldía de Bogotá desarrollar proyectos de vivienda en suelos urbanos.

Reserva Thomas van der Hammen transferencia derechos de construcción

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Guillermo Reinoso

EDITOR DE BOGOTÁ03.12.2024 18:36 Actualizado: 04.12.2024 00:00

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Con las ofertas de 11 propietarios de predios en la reserva Thomas van der Hammen despegó este martes la estrategia que le permitirá a la Alcaldía de Bogotá recuperar zonas de protección ambiental y, a la vez, desarrollar proyectos inmobiliarios dentro la ciudad. En paralelo avanzan seis casos más en la franja de transición entre la ciudad y el borde de la cordillera Oriental.

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Se trata de la llamada Transferencia de derechos de construcción, un mecanismo que fue presentado en septiembre pasado y que les puede facilitar a los dueños de inmuebles localizados en reservas forestales transferir al Distrito esos terrenos.

A cambio, la ciudad entrega el Certificado de edificabilidad, documento que permite a los desarrolladores construir vivienda en las áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos, que se encuentran, en su mayoría, dentro de las llamadas actuaciones estratégicas, que fueron definidas en el POT de 2021.

Así opera el sistema

En conversación con EL TIEMPO, Adriana Soto, secretaria distrital de Ambiente, entidad que lidera la estrategia, junto con las secretarías de Planeación y Hábitat y Renobo, dijo que “es un mecanismo innovador que por primera vez se ensaya en Bogotá para bienes de alto interés ambiental”. Soto precisó que es “un proceso voluntario” y no se trata de una expropiación.

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El certificado de edificabilidad, agregó, contempla el estado de conservación en que se encuentra el predio y, de acuerdo con eso, se establece la equivalencia en metros cuadrados de construcción que representa en zonas urbanas.

El proceso de equivalencias se hace con base en una tabla, con cinco escalas, que tiene la Secretaría de Ambiente en el que a mayor grado de conservación del terreno mayor puede ser el factor de equivalencia. Por ejemplo, un predio en muy buen estado de conservación puede tener un factor de 0,5, lo que correspondería a la mitad del área a transferir.

No obstante, la secretaria de Planeación, Úrsula Ablanque, precisa que quienes quieran construir vivienda en las áreas de grandes servicios metropolitanos deben adquirir dichos certificados para poder desarrollar los proyectos.

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“Es un mecanismo gana-gana donde quien hace las veces de articulador es la Secretaría de Ambiente, que emite los certificados, y quienes los adquieren son los desarrolladores del suelo interesados, que generalmente no son los mismos propietarios de la reserva”, añadió Ablanque.

En el marco de esa estrategia, la empresa Renobo genera el fidecomiso donde los interesados en construir vivienda depositan los recursos y a cambio la cartera de Ambiente, que hace las veces de intermediario, les entrega dichos certificados.

En todo caso, según Renobo, el propietario en la zona de reserva tiene la opción de tranzar el certificado de edificabilidad en una subasta o directamente con el dueño o el desarrollador del proyecto de vivienda.

Dos tipos de suelos

La estrategia de Transferencia de derechos de construcción establece además dos tipos de zonas: las “generadoras” y las “receptoras”.

Las primeras son los terrenos objeto de recuperación y conservación, muchos de los cuales están en manos de privados.

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En esta categoría se encuentran los parques del borde de los cerros Orientales, la red de parques del río Bogotá, la subzona de manejo del Pomca del río Bogotá y la reserva Thomas van der Hammen. En la ciudad se han identificado 2.637 hectáreas en zonas de protección ambiental con potencial de ser parte de la estrategia.

Y las denominas “zonas receptoras” están en suelos urbanos que fueron identificados en el POT como áreas de actividades de grandes servicios metropolitanos y que tienen como fin la construcción de vivienda, con prioridad VIS y VIP.

Se estima que en las áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos existen 525 hectáreas de suelo con potencial para desarrollar durante el 2025, bajo la estrategia de transferencias de derechos de construcción.

El cuello de botella

En el caso de la reserva Thomas van der Hammen, 11 propietarios de predios con un área total de 174,5 hectáreas (el 12,5 % de la van der Hammen) le manifestaron al Distrito la intención de utilizar el nuevo mecanismo.

Soto explicó que ahora sigue la evaluación del estado de conservación de esos predios, que la debe hacer su secretaría, y si los propietarios la aceptan se dará inicio al otorgamiento del certificado de edificabilidad.

La herramienta de la transferencia de derechos de construcción, de acuerdo con la secretaria de Ambiente, puede permitir que la reserva forestal supere el “cuello de botella” en el que se encontraba desde 2011, cuando fue declarada por la CAR como área protegida de la Sabana.

“Como la mayor parte de la reserva está en manos de privados, el Distrito no ha podido invertir recursos públicos en su restauración y conservación, y los dueños tampoco han podido hacer actividades distintas a estas porque el plan de manejo las prohíbe”, indicó Soto.

En efecto, la Van Der Hammen se encuentra hoy parcelada, consta de 404 predios y en ella se han establecido desde colegios y universidades hasta clubes de golf, empresas de flores y de maquinaria pesada, entre otras.

Del total del área de la reserva forestal, el 95,3 por ciento le pertenece a privados (376 predios) y a penas el 2,7 por ciento (28 predios) están en manos de entidades del Distrito.

De estas últimas, siete son de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá y 5 del IDU. El 2 por ciento restante son áreas “no formadas catastralmente”, es decir, no cuenta con información catastral o jurídica.

La funcionaria distrital recordó además que en los últimos 13 años desde la declaración como reserva forestal solo se han recuperado 52 hectáreas de la Thomas Van Der Hammen, lo que representa a penas el 3,7 por ciento de las 1.395 hectáreas que la conforman.

La estrategia de transferencias de derechos de construcción empieza hasta ahora a implementarse en Bogotá y por lo visto en los primeros dos meses promete ser una opción que le puede permitir a la ciudad hacerse a la estructura ecológica principal y, al mismo tiempo, desarrollar vivienda en suelos urbanos.

De hecho, ya 11 propietarios de predios en la van der Hammen y seis en la franja del borde de transición entre la ciudad y la cordillera Oriental, han planteado interés en que sus inmuebles, con un área total de 183,3 hectáreas, estén en el nuevo sistema de transferencias de derechos de construcción.

Así las cosas, las primeras zonas donde se podría desarrollar vivienda con el mecanismo de la Secretaría de Ambiente serían la ZiBo (Zona Industrial de Bogotá) y el sector de Montevideo, en la localidad de Puente Aranda.