Arriendo: los propietarios están subiendo menos de lo que les autoriza la ley

A pesar de que los arrendadores tienen siempre la posibilidad de subir el arriendo de los inmuebles lo mismo que la inflación, los cánones de los últimos años se han incrementado por debajo debido a que propietarios e inquilinos han llegado a acuerdos por la difícil coyuntura económica derivada de la pandemia.

Para este 2023, en el que los cánones de vivienda urbana se podrán incrementar en un máximo de 13,12 por ciento, la mayor alza en 23 años, se espera seguir con esa dinámica. En entrevista con EL TIEMPO, Karina Reyes, presidenta de Fedelonjas, contó que hay un rezago en el aumento debido a la pandemia y qué deberán tener en cuenta las personas para subir este año. 

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La encuesta de Calidad de Vida del Dane nos indica que el 38,6 por ciento de los hogares colombianos habitan en arriendo o subarriendo. Este porcentaje es muy similar al de los propietarios, pues 39,3 por ciento de los hogares habita en un techo propio ya pagado o en proceso de pago.

El 85 por ciento de los propietarios que alquilan pertenecen a los estratos 1, 2 y 3 y, a falta de pensión u otros ingresos adicionales, devengan su sustento de dichos cánones de arrendamiento.

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Para el 2020, el incremento autorizado fue de 3,8 por ciento; sin embargo, la subida real fue inferior al tope permitido, de 1,97 por ciento. Así ha ocurrido todos los años.

Para el 2021, los propietarios podían subirlo un 1,51 por ciento pero el incremento real fue de 1,51 por ciento. Y para el 2022 el máximo permitido fue de 5,62 por ciento; no obstante, el incremento promedio de los cánones de arrendamiento residencial fue de 2,94 por ciento.

Esto significa que, incluso en la pospandemia, propietarios y arrendatarios llegaron a acuerdos para el incremento de los cánones de acuerdo con las condiciones económicas regionales y al interior del hogar y de las necesidades del mismo propietario.

2020    3,8 %                                     1,97 %

2021    1,61 %                                   1,51 %

2022    5,62 %                                    2,94 %

La coyuntura económica nacional a partir de la pandemia (marzo del 2020), sin lugar a duda, afectó la toma de decisiones del mercado. En el caso del mercado de arrendamiento residencial, las decisiones que se tomaron frente al incremento de los cánones entre arrendadores y arrendatarios tuvieron en cuenta las condiciones económicas del hogar (entre otras) y las necesidades de rentabilidad del inversionista, creando acuerdos en los cuales se establecía un menor incremento respecto al permitido e incluso en varios casos congelar las subidas o la condonación de algunos meses de alquiler.

Como resulta evidente, estos acuerdos redujeron el promedio de crecimiento de los cánones de arrendamiento respecto al esperado (tope permitido Artículo 20 de la Ley 820 de 2003) disminuyendo el crecimiento del sector. Los cánones han subido pero muy por debajo de la inflación pues apenas se están empezando a recuperar.

Para el 2023, los cánones de arrendamiento de vivienda urbana se podrán incrementar hasta un 13,12 por ciento. Sin embargo, no necesariamente suben automáticamente en enero sino cuando el contrato cumple 12 meses de haberse firmado o a partir de la última renovación o prórroga. Además, la subida no debe superar el 1 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se encuentre arrendada, respetando el máximo del 2 por ciento del valor catastral del mismo.

También es importante recordar que este reajuste no aplica para contratos de vivienda firmados antes de julio 10 de 2003 o en caso de alquiler de inmuebles para uso comercial.

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En usos como locales, bodegas, consultorios, oficinas y los diferentes a vivienda, tanto el valor como el monto incremento deberán acordarse entre las partes o de acuerdo a lo que quedó consignado en el contrato de arrendamiento.

El arrendatario en caso de incumplimiento de lo dispuesto en la norma puede acudir a los entes de control de cada municipio para solicitar el ajuste de su canon de arrendamiento, lo cual puede llegar a implicar sanciones económicas para el arrendador o el propietario.

Para diciembre del 2022, según la información publicada por el Dane, la contribución de los cánones de arrendamiento residencial al IPC a final del año (13,12 por ciento) fue de 0,37 por ciento. Además, la participación de los cánones de arrendamiento residencial respecto con la inflación del 2022 fue de 2,82 por ciento.

Si usted paga un millón de pesos por el arriendo de su vivienda + 150.000 pesos de istración y firmó el contrato el 1 de junio de 2022, el incremento sería el siguiente:

Incremento cuando se cumpla el año, es decir el 31 de mayo de 2023, a partir del inicio de la nueva vigencia es decir el 01 de junio de 2023 pagaría:

$ 1’000.000 + $ 131.200 del incremento = $ 1’131.200 que se pagarán cuando se cumpla el año del contrato; por otra parte las cuotas de istración mensual ($ 150.000) subirán lo que autorice la asamblea a partir del 01 de enero de cada año o cuando lo indique la asamblea según se disponga en cada copropiedad. Es decir que las cuotas de istración se incrementan en un momento diferente al valor del canon de arrendamiento.

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