¿Por qué llevamos 15 meses con desplomes en el precio de nuestras casas?

En medio de las crisis y las alertas por las ventas de vivienda, que están sufriendo caídas históricas, los precios de las viviendas también están disminuyendo en términos reales.

El efecto es tal que además de afectar los precios de la vivienda nueva, que tiene ajustes por debajo de la inflación, también toca los precios de la vivienda usada que constituye el patrimonio de millones de familias.

Si bien los compradores pueden percibir que periódicamente los precios que les piden por los inmuebles suben, esos incrementos son inferiores a la alta inflación que se viene padeciendo en Colombia, lo que significa una reducción real de precios en vivienda nueva y desvalorización real en vivienda usada.

Los índices de precios de vivienda nueva y usada del Banco de la República muestran que al menos ya van 15 meses sin que los precios se incrementen en términos reales y, al contrario, disminuyen.

El último mes en que los precios se incrementaron con respecto a 12 meses atrás, de acuerdo con el índice que calcula el banco central, fue junio del año pasado. En esa ocasión lo hizo en 0,1 por ciento. Este resultado agrupa el comportamiento de las tres principales ciudades del país: Bogotá, Medellín y Cali, y los alrededores de Bogotá.

De acuerdo con los reportes del Emisor, la situación que se experimenta en los alrededores de Bogotá es la de mayor reducción de los precios. En septiembre del presente año, la caída anual de precios fue del 7 por ciento.

Así mismo, es en esta zona cercana a la capital en donde comenzó primero la caída de precios que revisa el Banco de la República, fenómeno que se empezó a ver desde marzo del 2022.

En abril del año pasado comenzaron a disminuir los precios en Bogotá con 0,6 por ciento y para el mismo mes de este año la caída anual ya iba en 6 por ciento.

El mayor retroceso de precios que se dio en los alrededores de Bogotá fue en enero de este año, con 9,7 por ciento y es lo más cerca que se ha tenido a un impacto de dos dígitos.

En Bogotá, la peor caída fue el 6,2 por ciento de febrero del 2023. De hecho, ese mes fue el de mayores disminuciones en precios reales en el conjunto de capitales que revisa el Banco de la República. En conjunto, hubo un desplome del 6,7 por ciento. La zona con mayor caída fue la de los alrededores de Bogotá, con 8,8 por ciento. Le siguió Cali, con 7,4 por ciento, y Medellín, con 6,1 por ciento.

Pero el efecto de los precios se ha visto no solo en la vivienda nueva, sino en la usada, en la que el valor ha llegado a caer tres veces, lo que disminuyó en el momento más duro de la pandemia del covid-19.

En el segundo trimestre del 2020, el momento más crítico de la pandemia, los precios bajaron 1,79 por ciento, mientras que en el último trimestre del 2022 la reducción fue del 5,24 por ciento.

En todo el año 2020 la caída más alta fue la del segundo trimestre. En cambio, en el 2021 no hubo un solo trimestre en el que las viviendas usadas perdieran valor. Incluso, un año después, el segundo trimestre fue el mejor y estas valían 5 por ciento más en términos reales, siendo este el punto más alto de incremento que han logrado tener los precios desde 2015. En ese momento hubo un aumento real de precios de 5,32 por ciento.

En el segundo trimestre del presente año la caída del precio fue de 4,03 por ciento, según el índice del Banco de la República.

El desplome de las ventas se viene sintiendo desde el año pasado, y en lo corrido del 2023 hasta septiembre, la reducción es de 48 por ciento, y los lanzamientos de nuevos proyectos han caído en un 23 por ciento. Las ventas de viviendas de interés social (VIS) han disminuido en 56 por ciento. En números absolutos, entre enero y septiembre de este año se ha registrado una reducción en las ventas de 92.000 viviendas, de las cuales 73.000 corresponden a VIS.

Expertos del sector subrayan que en esta fuerte disminución de las ventas han cumplido un papel importante los cambios que hizo el Gobierno en el programa de subsidios de Mi Casa Ya. En el reciente congreso de Camacol, el exministro de Vivienda Luis Felipe Henao afirmó que “antes a través de Mi Casa Ya se construían 89.000 viviendas, después llegamos a construir hasta 160.000 al año. Esto disminuyó la pobreza multidimensional. Hoy retrocedimos al menos dos décadas”.

En el mismo escenario, Laura Milena Roa, presidenta del Fondo Nacional del Ahorro (FNA), mencionó que si bien existe un gran reto en materia económica, se están tomando medidas. “Somos conscientes de que hay un reto grandísimo. Desde el Gobierno estamos haciendo todo lo posible por reactivar el sector de la vivienda. No es la solución perfecta, pero es un inicio”.

En medio de esta situación, Mario Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), dice que invertir en finca raíz continúa siendo una opción de bajo riesgo y rentabilidad competitiva, si se tiene en cuenta la valorización del inmueble y la renta representada por el canon de arrendamiento.

“Con relación al mercado de arrendamiento, se ha presentado un importante repunte durante los últimos diez años. En 2013 en el país existían aproximadamente 4,66 millones de hogares arrendatarios, mientras que para 2022 esta cifra ascendió a 7,05 millones, lo cual representa un incremento del 51,1 por ciento, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida publicada por el Dane. Es decir, entre 2013 y 2022 el acervo de hogares arrendatarios aumento en 2,83 millones”, dijo el directivo.

Según Ramírez, esto muestra un panorama alentador para el mercado de arrendamientos desde el punto de vista de la demanda.

REDACCIÓN ECONOMÍA