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Menores tasas de interés en créditos para comprar vivienda se verán hasta el 2025
En el 2023 las ventas de vivienda de interés social (VIS) cayeron 49,7 por ciento frente al 2022.
Crédito de Vivienda Foto: iStock
PERIODISTA ECONÓMICAActualizado:
En 2023, además de venderse prácticamente la mitad de las viviendas de interés social (VIS) que se comercializaron un año atrás, se registró el mayor volumen de desistimientos de compra desde que se tienen registros.
El presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, detalla los motivos de estas cifras negativas y las medidas que debería tomar el Gobierno Nacional para reactivar un sector que está en crisis desde el 2022.
¿Por qué caen las ventas si los precios reales vienen bajando?
Sin duda, la capacidad de pago de los hogares se ha visto disminuida por las tasas de interés. Por el lado del segmento VIS, en el cual se observan las mayores caídas en las ventas (-49,7 por ciento) y el mayor incremento en los desistimientos (91,5 por ciento), se suman factores asociados a la política de vivienda.
De acuerdo con una evaluación realizada por Camacol para 1.929 proyectos activos, el 31 por ciento de los hogares que desistieron de la compra de una VIS lo hicieron por los cambios realizados por el Ministerio de Vivienda al programa Mi Casa Ya.
Los cambios en la focalización, la demora en la asignación de los subsidios, los tiempos para recibir la encuesta Sisbén y los resultados de la clasificación son los principales determinantes de las renuncias del segmento VIS, que sumaron un total de 29.468 en el 2023.
La norma obliga a los constructores y vendedores a responderles, por un periodo de diez años, a quienes adquieran una vivienda nueva en caso de que la edificación presente fallas estructurales, amenaza de ruina o colapso. Foto:IStock
¿Qué tanto dinero pudo haber perdido la gente por los desistimientos de compra en 2023?
El 2023 fue el año que registró el mayor volumen de desistimientos
Desde Camacol contamos con información respecto al número de hogares que desistieron de la compra de su vivienda, así como una aproximación a las causas de la renuncia. El 2023 fue el año que registró el mayor volumen de desistimientos desde que se tienen registros del indicador.
Entre enero y diciembre de 2023 un total de 37.753 hogares desistieron de la compra de su vivienda. Mientras que en el segmento No VIS los desistimientos alcanzaron 8.285, es decir, 497 más que en 2022; en el segmentó VIS un total de 29.468 hogares desistieron de la compra de su vivienda, 14.082 más que en 2022.
Este incremento en VIS claramente no es imputable únicamente a aumentos en las tasas de interés, sino que, como hemos alertado, ha sido afectado por cambios en la política de vivienda.
Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol. Foto:Camacol
¿El Gobierno debería cambiar las condiciones para acceder a Mi Casa Ya con el fin de reactivar el sector?
Si. Mi Casa Ya ha incorporado cambios que han demostrado ser inconvenientes, afectando principalmente a los hogares de menores ingresos, en los cuales se ha enfocado históricamente el programa.
Este año serán culminadas cerca de 72.000 viviendas que fueron prevendidas a hogares
Respecto a los cambios requeridos, desde Camacol llamamos la atención sobre la necesidad de revisar el rol del Sisbén como criterio de y de calificación y priorización de los hogares.
Adicionalmente, creemos que es importante insistir en la necesidad de garantizar la suficiencia de subsidios de Mi Casa Ya con el fin de evitar que en 2024 se sigan incrementando los desistimientos en el segmento VIS.
Para este año serán culminadas cerca de 72.000 viviendas que fueron prevendidas a hogares que iniciaron su proceso de compra de vivienda hace uno o dos años, cumpliendo con las condiciones previas para acceder a Mi Casa Ya. Sin embargo, el Ministerio de Vivienda presupuestó únicamente 50.000 subsidios de Mi Casa Ya para el 2024, de los cuales actualmente se encuentran disponibles solo 33.000.
Finalmente, es importante señalar que la garantía de los 72.000 subsidios de Mi Casa Ya permitirá la adecuada operación del programa. Sin embargo, estos subsidios serán entregados para viviendas que ya se encuentran en proceso de construcción o terminadas.
Las condiciones actuales requieren de medidas complementarias que permitan impulsar nuevas ventas e iniciaciones de vivienda, de manera que será fundamental que el Gobierno Nacional implemente una estrategia de reactivación que permita incorporar recursos adicionales para el sector.
Mi Casa Ya es un programa, a través del cual el Gobierno del Cambio entrega subsidios para comprar vivienda nueva a los hogares más vulnerables. Foto:iStock
¿Cuándo se verá reflejada la baja de tasas de interés del Banco de la República en los créditos hipotecarios?
Esperamos que las tasas retornen a niveles promedio cercanos al
12 por ciento
Existe un rezago natural entre la reducción de la tasa de interés de referencia del Banco de la República y su transmisión a la tasa de interés hipotecaria. La reducción de la tasa de referencia empieza a tener efectos significativos en las tasas hipotecarias entre tres y cuatro meses después de la intervención del Banco de la República. En ese sentido esperamos que las tasas retornen a niveles promedio cercanos al 12 por ciento para VIS y No VIS durante el primer semestre de 2025.
A su vez, esto significa que el 2024 será un año de transición en el cual las tasas de interés iniciarán su ciclo decreciente, lo cual resulta favorable para hogares interesados en adquirir vivienda en preventa con fechas de entrega programadas a partir de 2025.
Ahora bien, respecto a la velocidad en la reducción en las tasas, desde Camacol confiamos en que el Banco de la República tomará las decisiones que se requieran en el escenario actual.
En este punto es importante reconocer la labor del banco que permitió que el 2023 cerrara una cifra de inflación inferior a la esperada. Sin embargo, sabemos que no se puede bajar la guardia pues, si bien existe una desaceleración de la inflación, la cifra se encuentra aún por encima del rango meta.
¿Quieres tener casa propia? Estos programas del Gobierno te pueden ayudar Foto:123RF
¿Precios de viviendas en salarios mínimos están impulsando los desistimientos de compra?
Definir una estrategia de reactivación para mantener e impulsar la capacidad de compra de los hogares
Lo primero que debe señalarse es que los precios de la vivienda de interés social (VIS) siempre han estado definidos en salarios mínimos. Tradicionalmente, los incrementos del salario mínimo van en línea con la inflación, con crecimientos promedio de 1,65 puntos porcentuales adicionales a la inflación del año anterior.
A pesar de que Camacol y varias organizaciones del sector privado hicieron un llamado para que el salario mínimo tuviera una variación moderada en un escenario en el cual la inflación sigue siendo alta, el Gobierno Nacional tomó la decisión de incrementarlo en un 12,07 por ciento, superando en 2.8 puntos porcentuales la inflación de 2023.
Un cambio tan significativo sin duda tiene efectos para los hogares que no cuentan con su ingreso indexado al salario mínimo y en los hogares afectados por la demora en la asignación y desembolso de los subsidios, por cuenta de los cambios en la política de vivienda.
En este contexto, cobra mucha más importancia definir una estrategia de reactivación para mantener e impulsar la capacidad de compra de los hogares. Además, el Gobierno Nacional debe seguir revisando como mejorar los procesos y la operación de Mi Casa Ya, a la vez que se garantiza la suficiencia de subsidios que permita que los hogares de menores ingresos puedan mantener las condiciones para el cierre financiero.
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