Casas VIS: lo que propone el POT de Bogotá vs. Lo que dice el minvivienda

El ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, le hizo duros reparos a la reducción del área de las viviendas y a las cargas para nuevos desarrollos inmobiliarios propuestas por el proyecto del Plan de Ordenamiento de Bogotá (POT) Reverdecer a Bogotá 2022-2035. “Consideramos necesario revisar la restricción a las áreas mínimas de las viviendas VIS y VIP en la ciudad, dadas las consecuencias que esta medida podría tener”, asegura el jefe de la cartera de Vivienda.

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En una carta dirigida a la alcaldesa Claudia López, Malagón asegura que medidas como las propuestas en el proyecto del POT para la vivienda de interés social y prioritario en la ciudad “dificultarán en gran medida el cierre financiero en el futuro desarrollo de proyectos VIS-VIP”, y advierte que podrían tener consecuencias como “segregación”, “ a vivienda” de los hogares con pocos integrantes y de menores ingresos y “sobre la producción de vivienda de interés social en la ciudad”.

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La mandataria bogotana le respondió al ministro con asegurando: “Yo quiero recordarle al señor Ministro de Vivienda que el POT es de autonomía municipal” y luego preguntó: “¿En cuántos metros cuadrados vive el señor Ministro de Vivienda?, ¿una familia de cuatro personas, que se gana dos salarios mínimos, no tiene derecho por lo menos a una vivienda digna y segura de por lo menos 36 m²?”.

Claudia López también señaló que “tener una vivienda de 36 m² no es un lujo, es una obligación elemental, y Bogotá va a cumplir con esa deuda social que tenemos con las familias más pobres, de vivienda de interés social de por lo menos 36 m²; ojalá de más, cuando tenemos áreas de desarrollo donde hay más suelo vamos a pedir que por lo menos sea de 42 m²”.

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El artículo 384 del proyecto del POT radicado por la Alcaldía Mayor en el Concejo de la ciudad establece un mínimo de 36 metros cuadrados como área mínima para las viviendas nuevas que se construyan en la ciudad. Dicha área es para todo tipo de vivienda –tanto de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP) como no VIS, unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar–. La norma establece, además, que debe tener espacios mínimos como cocina, baño, dos cuartos y zona multifuncional para la reunión social, el trabajo y la actividad física.

“Restringir la ubicación o las características de la vivienda VIS, incluyendo su área, involucra el riesgo de agravar la segregación socio espacial, pues implicaría que los hogares de bajos ingresos -susceptibles de recibir un subsidio de vivienda- no podrían adquirir una unidad habitacional de bajo costo en determinadas zonas de la ciudad, a pesar de que esta cumpla con el valor VIS estipulado por la normatividad y responda a las preferencias y capacidad particular del hogar”, señala Malagón.

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El alto funcionario del Gobierno Nacional explica que la presencia de unidades de vivienda de menor área “responde a las dinámicas demográficas” que experimenta el país y especialmente Bogotá, donde se ha observado que el número de personas por hogar tiende a disminuir. Cita que, según cifras del Dane, en la capital el número de personas por hogar pasó de 3,6 en 2005 a 2,8 en 2020, tendencia que se prevé se mantenga, llegando a 2 integrantes en promedio para mediados de siglo.

Agrega también que los hogares jóvenes, que tienden a demandar unidades con menores áreas, representan una participación cada vez mayor en el mercado VIS, representando el 43 por ciento de las ventas de este segmento en 2020. Igualmente, el Ministro dice que según datos de Coordenada Urbana, el 78,6 por ciento de las viviendas con área inferior a 42 m² y el 68,6 por ciento de las viviendas con área inferior a 36 m² en Bogotá pertenecen a estratos 1, 2 o 3.

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EL TIEMPO ya le había puesto la lupa al tema de las áreas mínimas de VIS, VIP y no VIS a principios de octubre, cuando algunos concejales y analistas urbanos alertaron de lo que decía el proyecto. 

Para ese momento, el gremio constructor y algunos concejales consideraban que uno de los efectos inmediatos sería que no se pueden volver a construir apartaestudios o microapartamentos en una ciudad donde ya se están vendiendo unidades de 17 y hasta de 15 metros cuadrados.

Esta restricción, según los críticos del polémico artículo, sería una intervención del Estado en un tema que debe estar regulado por el mercado y una decisión inédita en el país. Hasta ahora, no hay límites en cuanto al área para las viviendas VIS y VIP.

“Lo que significa es que si este POT entra en vigencia, no se pueden construir apartamentos de una habitación en ningún estrato ni de ningún precio”, le dijo a EL TIEMPO Alejandro Callejas Aristizábal, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca.

La Secretaría de Hábitat, en ese momento, defendió la propuesta. "Definir unas áreas mínimas para la vivienda es una responsabilidad pública, que sería un asunto a definir en un acuerdo de la ciudad como es el POT”, le dijo a este diario y agregó que lo que se busca garantizar unos mínimos estándares que permitan que los hogares tengan mejores condiciones de vida: “El POT propende que los hogares con menores ingresos cuenten con viviendas accesibles con áreas adecuadas para estas familias”.

Con respecto al debate sobre si se debe o no limitar el área de la vivienda, Ómar Oróstegui, director del centro de pensamiento Futuros Urbanos, manifestó que la pregunta es: “¿Hasta qué punto podemos dejar que eso sea una decisión del mercado? ¿Hasta que lleguen apartamentos de 10 metros cuadrados?”. El experto también indicó que hay fenómenos como el coliving (viviendas con servicios compartidos en las áreas comunes) que están tomando fuerza, y que el POT no tiene presente y deben ser reglamentados.

Por su parte, Juan Guillermo Yunda, director de la maestría en Planeación Urbana y Regional de la Universidad Javeriana, consideró que la vivienda no es un bien cuyo mercado se debe dejar a la libre oferta y demanda. “Debido a las características de este producto, que necesita construirse sobre un suelo servido por infraestructura que es muy escaso, su mercado tiene muchas fallas y es imperfecto”, y entonces el “Estado debe regularlo”.

Recordó que cuando se formuló el POT vigente no era popular la vivienda de un solo espacio (aparta estudio), por lo cual no se consideró necesario regular un tamaño mínimo, pero que ese vacío ha sido aprovechado para generar microviviendas de hasta 15 metros cuadrados.

Malagón también plantea observaciones al área que estará sujeta a tratamiento de renovación urbana, que en el proyecto del POT es de 6.900 hectáreas, más del doble de lo contemplado en el POT vigente, 3.143 hectáreas, de las cuales “solo el 7,5 por ciento (236 hectáreas) lograron desarrollarse efectivamente”.

“Consideramos que los retos para lograr su desarrollo efectivo se hacen enormes y demandarán no solo la concurrencia y gestión de distintos actores, recursos y voluntades, sino también el establecimiento de procedimientos claros, integrales y eficientes para la aprobación y materialización de los proyectos, lo cual aún no se ve reflejado de manera clara en el POT propuesto”, señala el Ministro al respecto.

Redacción Bogotá