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Conjuntos residenciales deben cobrar IVA por alquiler de salón comunal o parqueaderos. ¿Qué dicen los expertos?

Un intenso debate está generando la decisión de la Dian de requerir a los bienes de propiedad horizontal.

Hay que garantizar los contratos de los empleados en aseo,
vigilancia y jardinería. — Hay que garantizar los contratos de los empleados en aseo, vigilancia y jardinería. Foto: ARCHIVO EL TIEMPO

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Guillermo Reinoso

EDITOR DE BOGOTÁ14.03.2025 19:35 Actualizado: 23.03.2025 08:59

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La decisión de la Dian de exigirles a los conjuntos residenciales y urbanizaciones que cobren el IVA por servicios como el alquiler de zonas comunes y parqueaderos ha generado un intenso debate en Bogotá.

Pero, además, esto causa preocupación en las istraciones de esas copropiedades debido a que, si bien los apartamentos y casas son bienes privados, la propiedad horizontal es considerada sin ánimo de lucro.

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La discusión se presenta, precisamente, cuando todos los conjuntos y edificios de oficinas bajo este régimen están celebrando sus asambleas generales.

La decisión de la Dian tiene un impacto en Bogotá, donde el 70 por ciento de la vivienda se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal.

El concejal de Bogotá Daniel Briceño ha venido liderando el debate en la ciudad. En su opinión, con conceptos la Dian ha querido obligar a los conjuntos residenciales a declarar IVA cuando cobran por servicios como el alquiler del salón comunal o la piscina o zonas comunes.

Todas las propiedades horizontales deben acogerse a la resolución 666 del 2020 del Gobierno Nacional para mitigar, controlar y prevenir el coronavirus. — El 70 por ciento de la vivienda en Bogotá es propiedad horizontal. Foto:Archivo EL TIEMPO

Según Briceño, eso no lo puede hacer la dirección de impuestos nacionales porque no está en ninguna ley o norma que haya sido aprobada por el Congreso de la República.

“La Dian, por medio de un concepto, no les puede poner obligaciones tributarias a los ciudadanos, si no está eso en una ley. Los conceptos obligan únicamente a los funcionarios y servidores públicos”, señaló Briceño.

Pero, además, con esa decisión se están convirtiendo a los conjuntos residenciales en retenedores del IVA, cuando para eso se requiere cumplir con unos topes, unas actividades y responsabilidades y eso tampoco esté regulado, según el concejal.

“La Dian dice que deben pagar IVA porque el cobro de algún servicio genera un lucro. No. Un alquiler de un salón comunal en una copropiedad no genera ningún tipo de lucro, eso se cobra para la reinversión en mantenimiento, ahí no se está ganado plata”, aseguró el concejal Briceño.

No obstante, en respuesta a una consulta de EL TIEMPO, la Dian señaló que “para este caso (el alquiler de zonas comunes), las propiedades horizontales están prestando un servicio que está gravado con IVA”.

Y agregó que “el Estatuto Tributario establece que se gravan con IVA los servicios, independiente de quién los preste”.

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Los hechos ocurrieron dentro de una vivienda en un conjunto residencial ubicado en la localidad de Suba. — Conjunto residencial ubicado en la localidad de Suba. Foto:CITYTV

Sin embargo, un jurista consultado por este diario y que pidió no ser citado, señala que la Dian pretende extender el cobro del IVA a las propiedades horizontales dedicadas a vivienda con base en un fallo del Consejo de Estado de 2017, en el que resolvió un proceso de un inmueble de Chapinero que tenía la condición comercial, porque en sus primeros pisos cuenta con locales.

"Quieren extender la sentencia para las personas jurídicas de propiedad horizontal de carácter residencial", precisó la fuente.

Por otro lado, Andrés Martínez, presidente ejecutivo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, dijo que es “una afectación grave” la que pretende hacerle la Dian a la propiedad horizontal porque cobran por el alquiler de alguna zona común.

“Las personas que viven en las copropiedades saben que siempre tienen muy apretado el presupuesto y lo dedican para contratar personas idóneas que llevan la istración, realizar arreglos locativos, reinversión y para el mantenimiento”, señaló Martínez.

La misma posición tiene Germán Molano, presidente del Colegio de es de Propiedad Horizontal de Bogotá. Para Molano, desde hace mucho tiempo la Dian viene insistiendo en que la propiedad horizontal “gana mucho dinero y recibe muchos aportes y demás”.

De acuerdo con el experto, la ley 675 de 2021, en el artículo 33, establece que la propiedad horizontal “es sin ánimo de lucro”.

Dicho artículo además indica que esos inmuebles tienen la calidad de “no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social (..)".

Molano agregó que el decreto 1060 de 2009 “ratifica que la explotación de las áreas comunes en propiedad horizontal no le cambia la destinación de entidad sin ánimo de lucro”.

Secuestro Kennedy — Conjuntos residenciales. Foto:Cortesía.

Con la posición de Molano coincide la experta en propiedad horizontal y columnista de EL TIEMPO, Nora Pabón Gómez, para quien la ley advierte que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

“Los copropietarios de los bienes comunes son los mismos dueños de unidades privadas, no terceros; luego, el uso es para ellos mismos. No se puede hablar de la prestación de un servicio, ni de ingresos, ni de explotación comercial”, reiteró.

La experta también explicó que el derecho sobre los apartamentos y casas es "indivisible e inseparable" del derecho sobre los bienes comunes y que estos son usados por los mismos propietarios.

“Lo que se cobra por su uso no es para la prestación de un servicio, ni siquiera en el caso de los parqueaderos, porque esos no son públicos”, agregó Pabón Gómez.

Lo cierto es que, a pesar de que la ley que regula la propiedad horizontal en Colombia indica que los conjuntos y unidades residenciales no son contribuyentes, es de estos bienes inmuebles se están quejando de las visitas de funcionarios de la Dian para pedirles los libros contables y conminarlos a pagar IVA por servicios como el alquiler de un parqueadero o del salón comunal o de la piscina, entre otros.

GUILLERMO REINOSO RODRÍGUEZ

Editor de Bogotá

En X. @guirei24