El camino a seguir para sacar al sector de la vivienda de la crisis que se agudizó en 2023

El sector de la vivienda juega un papel clave en la reactivación de la economía por los encadenamientos que tiene con otros sectores de la actividad productiva como, por ejemplo, la industria, los servicios y el transporte. Además, es uno de los que más empleo genera en el país.

"Es fundamental que el sector de la vivienda pueda tener un impulso, especialmente en un año en donde no estimamos que el crecimiento económico sea muy alto -pronosticamos un 1,8 por ciento- y en donde habría una oportunidad para que la vivienda vuelva a ser un motor importante en un contexto de desaceleración económica", asegura el director ejecutivo de Fedesarrollo, Luis Fernando Mejía.

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En esta importancia radica la urgencia de sacar al sector de la crisis que atraviesa desde hace 18 meses y la cual se profundizó en el 2023. Según cifras de Camacol, el año pasado se vendió un 44,9 por ciento menos de viviendas, caída que estuvo jalonada por las viviendas de interés social (VIS), ya que se comercializó prácticamente la mitad (86.468 unidades) de las que se reportaron en el 2022.

Estas menores ventas terminaron impactando los inicios de obra de nuevos proyectos, que cayeron 28,4 por ciento. Entre tanto, los lanzamientos -nuevas unidades que se ponen en el mercado- tuvieron una contracción del 42 por ciento.

Uno de los elementos más importantes para una reactivación es tener suficiencia en el monto de subsidios de Mi Casa Ya, pues existe una diferencia entre lo que ha anunciado el Ministerio de Vivienda para este año y lo que estima Camacol que se necesita, dice Mejía.

Y es que, mientras el ministerio anunció 50.000 subsidios para el 2024, Camacol asegura que se necesitan 72.000 solo para cubrir los volúmenes de entregas que actualmente se encuentran en obra. Además, solo se tendrían recursos garantizados para 33.000 coberturas a la tasa requeridas para la operación de Mi Casa Ya.

En cuanto a subsidios, también se debería contemplar la preasignación para VIS, ya que son las que más jalonan las ventas, las iniciaciones y lanzamientos, pero el ministerio solo tiene pensado habilitar este esquema para viviendas de interés prioritario (VIP).

"La construcción de vivienda es un negocio que desde la compra hasta la entrega puede durar dos años, y si el comprador no tiene claridad y seguridad de esa preasignación y de la entrega del subsidio, es difícil que la gente pueda realmente estar tranquila para asumir un negocio tan importante", expresa Luis Aurelio Díaz, presidente del grupo empresarial Oikos.

Otro camino que se puede andar para reactivar el sector de la vivienda, según el director ejecutivo de Fedesarrollo, es no seguir con la implementación de los cambios metodológicos que se le hicieron a Mi Casa Ya, ya que esto fue lo que más contribuyó a que los desistimientos marcaron un récord en 2023.

De acuerdo con Camacol, 37.753 hogares desistieron de la compra de su vivienda el año pasado, un 62,9 por ciento más si se comparar con 2022. El 78,1 por ciento de estas unidades fueron VIS y, de estos, el 31 por ciento se produjo por los cambios que realizó el Ministerio de Vivienda a Mi Casa Ya.

Si a esto se suma que un 25 por ciento de las renuncias se debió a factores asociados al crédito, estas dos causas explican cerca de 16.500 de las 29.468 unidades desistidas en el segmento VIS.

Por lo tanto, Luis Fernando Mejía propone que se implemente un período de transición lo suficientemente largo para evitar más traumatismos en Mi Casa Ya, especialmente, en medio de la coyuntura de malas cifras que reportó el sector el año pasado.

Siendo las altas tasas de interés una de las principales causas de los desistimientos, el presidente del grupo empresarial Oikos asegura que una reducción es urgente, no solo por parte del Banco de la República sino de los bancos de primer piso. 

La Galería Inmobiliaria considera que menores tasas de interés permitirá que las familias recuperen capacidad de compra, mientras que una estabilidad en la política pública impulsará el inicio de obra de los proyectos que lleguen al punto de equilibrio. "Estas dos situaciones aumentarán las ventas brutas y reducirán los desistimientos para una reactivación del sector", agrega.

La primera señal en cuanto a menores tasas se dio en diciembre pasado cuando el Emisor decidió bajar en 25 puntos básicos su tasa de interés para ubicarla en 13 por ciento. Camacol calcula que esta disminución comenzará a tener efectos significativos en las tasas hipotecarias en tres o cuatro meses, por lo tanto, las tasas retornarían a niveles promedio cercanos al 12 por ciento para VIS y No VIS durante el primer semestre de 2025.

"Nosotros estamos viendo un mes de enero con muy buena dinámica y estamos viendo que, hacia el segundo semestre del año, ya vamos a tener unas tasas muy competitivas, lo cual va a permitir que la dinámica comience a tener unos estándares similares a los de hace dos años", destaca el empresario Díaz.

Por su parte, Guillermo Alarcón, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, dice que la actual tendencia decreciente de la inflación permitirá que las tasas de interés de los créditos hipotecarios continúen su camino de reducción, pero también influye "el compromiso de las entidades financieras en adecuar sus políticas para adaptarse a las necesidades cambiantes del mercado inmobiliario y, por ende, facilitar el a la vivienda a un mayor número de colombianos".

"Nuestras entidades agremiadas continuarán irrigando créditos a las familias colombianas en el 2024. Así las cosas, como sector, estamos preparados para canalizar los recursos necesarios para facilitar la adquisición de vivienda y así contribuir al mercado inmobiliario", agrega.

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Adicionalmente, se requiere una confianza inversionista -dice Luis Aurelio Díaz- para que los constructores puedan tener tranquilidad de hacia dónde va el Gobierno respecto a sus políticas y la situación del país.

Pero el foco no debe estar solo en las viviendas de interés social. La Galería Inmobiliaria destaca que también se debe buscar reactivar la vivienda No VIS, que ha presentado cifras muy bajas. Una alternativa sería mediante un subsidio que genere mayor capacidad de compra y mayor confianza.

Esta es una propuesta que también comparte Fedesarrollo, pues un informe de este centro de estudios económicos indica que si se invierte un billón de pesos en este tipo de viviendas la economía podría crecer 0,26 puntos porcentuales, más de lo que se conseguiría si ese mismo billón de pesos se invierte en programas de vivienda rural gratuita (0,03 puntos porcentuales), VIP (0,06 puntos porcentuales) o VIS (0,07 puntos porcentuales.

"El impacto crece en la medida en que sube el valor de la vivienda, esto implica que los programas de cobertura a la tasa de interés para No VIS generan un mayor valor agregado. Vale la pena poner esto en consideración", señala Luis Fernando Mejía.

El año pasado una menor demanda interna, las elevadas tasas de interés hipotecarias y los altos costos de los materiales de construcción impactaron la oferta de mercado de vivienda y para el 2024 no se espera una mejoría en el indicador de lanzamientos, según un informe de Camacol.

Serían aproximadamente 108.400 unidades nuevas en el mercado, casi 13.000 menos respecto a las que se tuvieron en el 2023. Pero si se adopta una estrategia contracíclica y las tasas de interés para la adquisición de vivienda siguen su curso a la baja, la tendencia cambiaría y los lanzamientos tendrían un aumento que representaría 122.405 viviendas nuevas en la oferta inmobiliaria.

La dinámica de los lanzamientos estará jalonada principalmente por el segmento VIS, que el año pasado tuvo una caída del 30,6 por ciento. De las 154.752 viviendas sociales que se lanzaban en promedio en los últimos cuatro años, para los dos siguientes Camacol estima que se lanzarán una media de 72.932 unidades.

En cuanto a las ventas, el informe de Camacol indica que durante este año también se tendría un desempeño negativo y la comercialización de viviendas llegaría a 116.133 unidades.

Esto se cumpliría en caso de que las tasas no se reduzcan de manera sostenida y el contexto económico del país se mantenga en niveles de desaceleración. No obstante, las ventas podrían incrementarse en un escenario con reactivación económica, que debería incluir una mayor disponibilidad de subsidios y/o estímulos a la compra de vivienda en función de las entregas de vivienda previstas para este año.

Las ventas también estarían jalonadas por las viviendas de interés social, pero para este año la expectativa es vender solo 74.644 unidades, una cifra inferior a las 86.468 que se comercializaron en el 2023.

El gremio señala que para ver un crecimiento en las cifras es necesario un proceso efectivo de reactivación del sector, que tiene como puntos clave la profundización y ampliación de los subsidios de Mi Casa Ya, pues para el 2024 se requerirán 72.000 subsidios solo para cubrir los volúmenes de entregas que actualmente se encuentran en obra.

Por tanto, la propuesta que se hace desde Camacol es que los cupos se ajusten vía demanda y disponibilidad de oferta para no limitar las cantidades asignadas anuales.

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Además, para reactivar las ventas de vivienda diferentes a las VIS, la propuesta es retomar la cobertura a la tasa para este segmento de mercado bajo un esquema contracíclico con duraciones estimadas entre uno y tres años.

El costo estimado para alrededor de 30.000 cupos para la adquisición de vivienda No VIS rondaría los 270.000 millones de pesos anuales, que representarían la entrega de coberturas con valor de 7 salario mínimos (9,1 millones de pesos).

Por el lado de las iniciaciones de obra medidas en unidades de vivienda, la expectativa para este año es de 128.618, inferior a las 138.418 iniciaciones reportadas en el 2023 debido a las caídas que se esperan en los lanzamientos y las ventas.