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Así son las cláusulas abusivas en contratos de vivienda VIS y VIP: una trampa para los compradores
Personería solicitó a la Secretaría de Hábitat revisar los contratos de las constructoras en proyectos de vivienda.
Centro de Bogotá. Foto: CEET
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La adquisición de vivienda propia es, para muchas familias bogotanas, un sueño que implica esfuerzo, ahorro y sacrificio. Sin embargo, en el caso de la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), este sueño puede convertirse en una pesadilla debido a las denominadas 'cláusulas abusivas' incluidas en los contratos de adhesión que las constructoras imponen a los compradores.
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Hay que tener en cuenta que estos contratos, elaborados de manera unilateral por las constructoras, imponen condiciones que perjudican a los consumidores sin posibilidad de modificación ni negociación.
Por esto, la Personería de Bogotá ha recibido más de 150 quejas en los últimos 14 meses relacionadas con este tipo de cláusulas, lo que ha encendido las alarmas sobre la necesidad de una mayor vigilancia y regulación por parte de las autoridades distritales.
Las denuncias recibidas por la Personería demuestran patrones similares en los contratos de adhesión de la VIS y VIP. De hecho, una de las cláusulas más recurrentes tiene que ver con la forma en que se establecen las sanciones económicas por presuntos incumplimientos contractuales.
Mientras los compradores enfrentan onerosas multas por retrasos en los pagos, las constructoras no reciben sanciones cuando incumplen con los tiempos de entrega o realizan modificaciones arbitrarias en el valor del inmueble.
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"Nos dijeron, en octubre pasado, cuando apartamos la vivienda con un monto de dinero, que el precio quedaba congelado; pero en enero, sin aviso, ajustaron el valor", relató uno de los afectados a la Personería. Esta situación pone en desventaja a los compradores, quienes muchas veces no tienen los recursos para asumir incrementos inesperados.
Según información de la entidad, otro caso frecuente es la falta de claridad en la fijación del precio de la vivienda. En muchos contratos, el valor del inmueble no se pacta en pesos fijos, sino en salarios mínimos, lo que genera incertidumbre para el comprador sobre el costo real de su propiedad.
Y, aunque esta práctica es legal y debidamente informada, en muchos casos se maneja de manera ambigua, lo que genera confusión y posibles afectaciones económicas para las familias.
Por otro lado, el Estatuto del Consumidor, Ley 1480 de 2011, establece que son cláusulas abusivas aquellas que generan un "desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor". Es decir, que la norma prohíbe expresamente a los proveedores incluir este tipo de condiciones en los contratos, declarándolas ineficaces de pleno derecho. Sin embargo, la falta de vigilancia efectiva ha permitido que muchas constructoras continúen incorporándolas sin mayores consecuencias.
Voceros de la Personería de Bogotá le dijeron a EL TIEMPO que: “El código civil regula los contratos entre particulares en Colombia. Lo que sucede es que en los contratos de compraventa de vivienda, por ejemplo, sus cláusulas se acuerdan entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, muchas constructoras están aplicando son contratos de adhesión, es decir, una de las partes establece las condiciones del contrato, sin que la otra pueda negociarlas”.
Y además, explicaron que quien se adhiere no puede controvertirlas y menos si no le explican que las condiciones y que en ellas sólo hay sanciones por incumplimiento para una de ellas y no para la otra (aprovechando su posición dominante). Y no es un contrato equilibrado, pues beneficia muchos más a una de las partes.
Una de las quejas recurrentes es la imposición de penalidades por incumplimientos menores del comprador, mientras que los retrasos en la entrega de la vivienda por parte de la constructora no reciben ningún tipo de sanción.
"Incluyen multas por incumplimientos en pagos durante la construcción de la vivienda, mientras que los atrasos en la entrega del inmueble nunca son motivo de sanciones", indicó otra denuncia recibida por la Personería.
Ante la creciente preocupación ciudadana, la Personería de Bogotá ha instado a la Secretaría Distrital del Hábitat a fortalecer la supervisión de los contratos utilizados por las constructoras para la promoción de viviendas VIS y VIP.
Con esto, el objetivo es garantizar que no se incluyan cláusulas que atenten contra los derechos de los consumidores y se respeten las condiciones inicialmente pactadas.
Este llamado también se extiende a las entidades financieras y notariales, que desempeñan un papel clave en la formalización de estos contratos. La verificación de las condiciones contractuales antes de la firma es un paso fundamental para proteger a los compradores y evitar que se vean obligados a aceptar condiciones desventajosas.
Los compradores interesados en adquirir una vivienda VIS o VIP pueden tomar algunas precauciones para evitar ser víctimas de cláusulas abusivas:
Leer detalladamente el contrato: Aunque los contratos de adhesión suelen ser extensos y redactados en términos complejos, es fundamental que los compradores los revisen con detenimiento antes de firmar.
Solicitar asesoría legal: Consultar con un abogado especializado en derecho del consumidor puede ayudar a identificar posibles cláusulas abusivas y evitar futuros inconvenientes.
Exigir información clara sobre el precio: Antes de firmar, es importante aclarar si el valor del inmueble está fijado en pesos o si estará sujeto a variaciones por el incremento del salario mínimo.
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Denunciar irregularidades: Si un comprador detecta cláusulas abusivas en su contrato, puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o a la Personería de Bogotá para interponer una queja formal.
Además, el problema de las cláusulas abusivas en los contratos de vivienda VIS y VIP no es nuevo. Ha sido una práctica recurrente que afecta principalmente a las familias de menores recursos, quienes, en su afán por acceder a una vivienda propia, terminan aceptando condiciones contractuales desfavorables.
Si bien las recientes denuncias han puesto el tema nuevamente en el radar de las autoridades, es necesario que se adopten medidas más estrictas para evitar que las constructoras continúen incluyendo estas cláusulas en sus contratos. La solución no solo pasa por una mayor vigilancia estatal, sino también por una mayor educación financiera y contractual para los compradores, de manera que puedan tomar decisiones informadas y proteger sus derechos.
El sueño de tener casa propia no puede convertirse en una trampa legal que afecte el patrimonio y la estabilidad económica de las familias. La lucha contra las cláusulas abusivas debe ser una prioridad en la agenda de protección al consumidor en Colombia.
Laura Valeria López Guzmán
En X: @Lauravaleriolo
Redacción Bogotá
EL TIEMPO
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